行业高管表示，尽管房地产杠杆率上升，基础设施分布缓慢，但房地产和基础设施预计仍将是2019年所有真实资产行业中最受欢迎的。
预计新的一年将以2018年资产类别的受欢迎程度为基础。
截至12月20日，2018年全球基础设施基金共募集资金838亿美元，相比之下，2017年全年基金募集资金总额为751亿美元，创纪录的基础设施基金筹资总额创历史新高。另类投资研究公司Preqin。
“实际资产的最大增长来自于基础设施，尽管它是从一个不存在的基础开始的，并且已经从中增长，”位于波特兰的Hamilton Lane公司实际资产总经理布伦特伯内特说。“投资者是吸引了收入，长期合同现金流。“
预计资本也将继续流入房地产市场。Preqin数据显示，截至12月20日，房地产基金在212只基金中筹集了940亿美元，而2017年全年共有379只基金募集了1260亿美元。
房地产和基础设施基金筹集的1,975亿美元合计占同期实际资产基金筹集的2,193亿美元的90%。
除了房地产和基础设施外，包括能源，农业，金属和采矿以及农田在内的其他实际资产部门的筹资活动“继续受到挑战”，伯内特先生说。
他预计这些趋势将持续到2019年。
“在能源方面，商品价格水平存在很大波动，”他说。“回报令人失望。这是一个充满挑战的退出环境。”
伯内特先生说，仍然会有良好的能源投资机会，但投资者必须选择投资资本。
亮点
总体而言，实际资产投资可能会有一些亮点。“宏观趋势支持高级住宅，工业，数据中心和手机信号塔，”伯内特先生说。
他说，投资水资源的机构投资者的兴趣也在增加，但“真正的挑战在于货币化”。
将水从一个地方带到另一个地方存在“头条风险”。伯内特先生说，相反，可能有一种方法可以转移可持续农业产生的多余水分，例如供城市和县使用。伯内特先生说，一些州和地方的水区正在提出计划，但具体是州，县和市。
预计越来越多的机构投资者将寻求直接投资能源的方式，Aethon Energy Management LLC的合伙人兼联合总裁戈登·哈德尔斯顿(Gordon Huddleston)表示。该公司是一家石油和天然气经理，运营商和开发商，专注于对北美陆上的直接投资油和气。
其最新基金Aethon III是一家投资工具，旨在与多伦多的1939亿加元(1452亿美元)安大略省教师养老金计划以及私募股权公司Redbird Capital Partners LLC合作收购境内北美资产。
“无论资产类别如何，都有消除中间商的愿望，”Aethon合伙人，首席执行官兼创始人Albert Huddleston表示。
戈登·哈德尔斯顿(Gordon Huddleston)补充道，“能源为直接投资提供了独特的优势......明年，我看到了很多直接的投资兴趣。”
农业受苦
行业高管表示，由于缺乏投资者兴趣，预计2019年农业将受到影响。汉密尔顿巷的伯内特先生说，美国关税对农业产权的影响不成比例。
“(关税)为非美国市场注入了另一种不确定性。亚洲一直是大豆作物的主要市场，”如大豆，伯内特先生说。他说，亚洲也是苹果和樱桃等水果的主要增长市场。
“关税为这些资产的长期价值注入了新的不确定性，”伯内特先生说。
他说，另一个使农业对投资者缺乏吸引力的因素是，在六到九个月前，土地价值的上涨速度快于投资所带来的预期收益。
“这种关系是不可持续的，因为土地价值应该反映他们创造收入的预期能力，”伯内特先生说。
他说，直到最近，土地价值才开始软化，以反映较低的收入预期。
“这与关税影响相结合，使我们对农业投资持谨慎态度和高度选择性，”伯内特先生解释说。
至于基础设施，投资者对2019年的一个不断增长的主题是，他们希望从基础设施投资中获得更多的分配，伯内特先生说。他说，基础设施分布低于其他实际资产。
他表示，大多数基础设施基金与私募股权基金类似。他补充说，他们拥有与私募股权基金相同的基金生活以及购买，修复和出售的策略，因此投资者希望看到一些实现。
许多基础设施经理(如IFM Investors)不仅进行股权投资，还投资信贷。
“在过去的12个月里，大多数竞争对手都在推广夹层，但现在市场上更多的资金专注于高级担保，”总部位于纽约的执行董事Rich Randall表示，IFM投资者基础设施经理债务投资全球负责人。
他说，高级担保贷款的回报低于夹层，但被认为更安全。
虽然更广泛的经济问题可能会影响基础设施部门，而基础设施部门往往具有相当的弹性，但他预计明年英国退出欧盟的决议可能会引发欧洲积压的基础设施交易。
宏观经济问题
房地产经理也在考虑2019年宏观经济问题对其投资组合的影响。
总部位于芝加哥的房地产经理全球策略师雅克•戈登(Jacques Gordon)表示，过去几个月，股票和债券市场的“所有波动性和噪音”都是针对美中贸易战和英国脱欧等宏观经济问题而出现的。LaSalle投资管理。
虽然酒店业将立即作出反应，但其余的房地产行业“绝对不会受到很多噪音影响”。
拉萨尔高管担心的是波动性，加上利率上升，工资上涨，住房市场疲软以及家庭和学生债务水平高，可能导致2019年和2020年美国经济逐步放缓， 2021年可能出现温和衰退。
“我们已连续两年警告客户波动性。这是第三年，”戈登先生说。
最新的LaSalle报告指出，只要经济增长“逐渐减少而不是暴跌”，房地产应该表现良好。
总部位于华盛顿的行业集团Nareit高级副总裁布拉德•凯斯(Brad Case)在接受采访时表示，他对“宏观经济”因素“乐观”，因为他乐观的商业房地产可以抵御这些风险。
他说，如果有多个供过于求的口袋，他会更担心。
事实上，他在Nareit的2019年经济展望中表示，新建筑的步伐仍然低于2008年开始建筑业崩溃前典型的GDP的1.5%以上。