早上好，欢迎来到蒙茅斯房地产投资公司2019年第一季度收益电话会议。所有参与者都将处于只听模式。(操作员说明)在今天的演讲之后，将有机会提问。(操作员说明)请注意，此事件正在录制中。
现在很高兴向您介绍您的主持人，投资者关系副总裁Susan Jordan女士。谢谢你，乔丹女士。你可以开始吧。非常感谢，运营商。除了我们昨天向证券交易委员会提交的10-Q之外，我们还提交了未经审计的第一季度补充信息报告。此补充信息演示以及我们的10-Q可在公司网站mreic.reit上获取。
我想提醒大家的是，在本次电话会议期间所作的某些陈述(非历史事实)可能被视为1995年“私人证券诉讼改革法案”界定的前瞻性陈述。我们所做的前瞻性陈述此次电话会议基于我们当前的预期，涉及各种风险和不确定因素。尽管公司认为任何前瞻性陈述中反映的预期均基于合理假设，但公司无法保证其预期能够实现。
可能导致实际结果与预期产生重大差异的风险和不确定性在公司2019年第一季度财报发布和向美国证券交易委员会提交的文件中有详细说明。公司不承担更新其前瞻性陈述的义务。
话虽如此，我今天想和我们一起介绍管理层，Eugene Landy，董事长;Michael Landy，总裁兼首席执行官;Kevin Miller，首席财务官;和资产管理副总裁Richard Molke。现在我很高兴将这个电话转交给Monmouth的总裁兼首席执行官Michael Landy。
Michael P. Landy-总裁兼首席执行官
谢谢，苏珊。大家早上好，谢谢你加入我们。我们很高兴地报告截至2018年12月31日的第一季度业绩。继2018财年每股AFFO增长14.5%之后，我们的第一季度2019财年每股AFFO比去年同期增长了4.5%。 。尽管10月份我们发行920万股普通股的短期摊薄影响，但仍实现了4.5%的增长。此次发行产生的净收益约为1.323亿美元，是2014年以来的首次普通股发行。
我们的每股0.24美元的核心FFO和每股0.23美元的AFFO代表了我们有史以来最高的季度收益。正如预期的那样，我们在本季度将部分收益用于收购两个全新的A级定制房产。购买这些收购的总成本为1.131亿美元，总面积为474,000平方英尺。
位于新泽西州特伦顿的一处房产将在2032年6月租给FedEx Ground 15年。这个347,000平方英尺的配送中心占地62英亩，位于纽约市和费城之间。该资产非常靠近新泽西收费高速公路，是世界上最集中的消费者和商业市场之一。
另一处物业是占地126,500平方英尺的配送中心，位于乔治亚州萨凡纳占地29英亩的土地上，租赁10年，直到2028年10月也到达FedEx Ground。萨凡纳港是美国的主要配送中心，代表着蒙茅斯不断增长的市场。萨凡纳港是美国第四大港口，由于最近完成的巴拿马运河扩建，它在过去几年中一直是北美发展最快的港口。我们对最近的这些收购感到非常满意，因为它们根据不断变化的全球供应链进一步加强了我们产品组合的战略位置。
继去年第一季度末可租赁总面积增长12.7%后，我们的可出租面积已增加至约2160万平方英尺，较去年同期增长13%。
截至本季度末，我们的投资组合包括遍布30个州的113个地理多样化的物业。我们在季度末的加权平均租赁期限从去年同期的7.9年增加至8年。在季度末之后，我们在位于辛辛那提MSA的一处物业完成了154,800平方英尺的建筑扩建，价值910万美元。这导致了一项新的15年租约，直到2034年1月。这一扩建项目导致年租金增加约900,000美元，初始年租金总额为180万美元，在15年租约期间每年增加2%。对于那些已经关注蒙茅斯一段时间的人而言，我们的许多资产都包含大量的额外种植面积，在投入工作以容纳我们的租户强大且不断增长的业务时，获得出色的增量回报。最近在辛辛那提进行的大规模建筑扩建代表了另一个例子。
在本季度，我们增加了收购渠道，包括收购两套新的定制房产的协议，其中包括882,000平方英尺，代表未来收购的1.224亿美元。其中一项未来的收购是目前正在建设的新的613,000平方英尺的定制房产。该物业租赁给亚马逊15年。该收购计划在2019财年第四季度的某个时间关闭。
另一项未来的收购是一项新的270,000平方英尺的定制房产，目前正在向FedEx Ground施工15年。此次收购计划在2020财年上半年的某个时候关闭。与我们的业务模式保持一致，这两项收购都非常适合A类项目。就其中一项物业而言，我们已承诺取得一项为期五年的全面摊销按揭贷款5250万元，固定利率为4.27%。
在满意的尽职调查的基础上，我们预计在完成和入住后关闭这些交易。正如大多数人所知，除了将资金分配到拥有高质量工业资产的核心业务之外，我们还在寻找房地产估值与私人房地产市场与公共房地产投资信托市场之间的错位。公共房地产投资信托基金市场在最近一个季度表现出极大的波动性，我们能够在我们认为具有吸引力的估值的情况下，机会性地将3350万美元分配给流动性房地产投资。虽然在短期内，房地产投资信托证券的波动性可能与其他股票类似，但从长期来看，它们通常与其所代表的房地产相符。因此，
虽然整个季度私人市场房地产估值非常稳定，但12月是有史以来公共房地产投资信托估值的最大单月跌幅。随后是1月的V形复苏，标志着有史以来最强劲的月份之一。令人惊讶的是，公共股票市场的短期导向越来越多。由过度活跃且经常自动化的资金流动引发的狂热动荡可以为愿意关注这两个市场并做出相应反应的长期患者房地产投资者带来极好的投资机会。
投资流动性房地产是我们自20世纪90年代末开始采用机会主义的策略，它通过提高流动性和增加投资机会为我们提供了很好的服务。截至本季度末，我们的1.458亿美元证券组合占我们总资产的7.1%，年收入约为1400万美元。
回到我们的核心业务，2018年的美国工业房地产市场标志着工业房地产的另一个非常强劲的一年。第四季度全国净吸纳量为6300万平方英尺，是连续第35个季度的正增长需求。全年净吸纳量连续第六年超过2亿平方英尺。全国平均空置率继续下降，目前为4.5%，创下历史新低。新的工业发展也在不断增加，以满足电子商务需求和全渠道消费。目前美国在建工业总管道面积为2.79亿平方英尺，比上一季度增长3%。
过去的假日季节是六年来最好的零售销售数字，零售总额比去年同期增长了5.1%，电子商务销售增长了19.1%。随着越来越多的参与者寻求拥有工业产权组合，美国工业资产的资本化率继续压缩至历史最低水平。