06年2月由于谨慎的供应增长 商业地产投资在第二季度放缓

来自CushmanWakefield Research的大中华区资本市场快报最新报告显示，随着投资者对连续交易越来越谨慎，第二季度商业地产投资同比下降19%至402亿元，导致租赁需求和新增供应疲软，尤其是写字楼领域。二季度写字楼空置率达到19.7%的峰值，租金进一步下调1.5%。相比之下，第二季度和的投资增速分别增长了510%和65%。

尽管本季度投资减少，但上半年投资1258亿元，同比增长3.3%。尤其是新加坡投资者越来越活跃，过去18个月总投资435亿元，远高于10年平均每年约50亿元。来自加拿大的投资者在过去一年也相当活跃。

CushmanWakefield大中华区资本市场主管Francesli提到，“很多准备部署干粉的投资者，都在积极寻找价格合适、回报合适的优质资产。最近我们注意到买卖双方的预期存在10-20%的价格差距，导致交易的谈判和敲定时间延长。展望未来，随着越来越多的可交易资产流入市场，我们预计价格将在今年下半年走弱。目前资本化率处于历史低位，价格有望回落。短期内可能会带来更高的回报率。此外，黄金地段的优质资产越来越受到大量境外机构投资者的青睐。一旦优质资产或投资组合可供出售，我们预计投资量将再次回升。”

CushmanWakefield亚太区研究总监James Shepherd表示：“对于许多市场参与者来说，今年上半年充满了挑战。中美贸易争端继续严重影响市场情绪。商业建筑的吸纳尽管最近释放了一系列被压抑的需求，但第二季度最后一个季度的水平大幅上升。尽管最近有一系列租赁活动，但我们预计2019年剩余时间的需求将弱于近年。经济比一些人想象的更加灵活，刺激措施已经显示出一些放松的迹象。”

天津、成都等核心二线城市投资活动增加。这两个城市第二季度零售投资交易总额分别为79亿元和22亿元。除了ARA近期在成都中庭商场的合资投资外，黑石预计今年将完成对Taubman CityOn投资组合的收购，其中三个零售物业中的两个位于Xi安和郑州。

CushmanWakefield大中华区预测和资本市场研究主管凯瑟琳陈(Catherine Chen)表示：“受益于人口增长和可支配收入增加，一些二线城市黄金地段的购物中心对国内外投资者的吸引力越来越大。此外，鉴于行业前景、土地可用性限制以及与写字楼相比略高的上限率，物流物业仍备受追捧。优质设施物流的总收益率通常在5%至6.5%之间”。

第二季度值得注意的物流交易包括购买沈阳、无锡和郑州的三个玉佩物流园区，总成本为7.553亿元。此外，电商巨头JD.COM近日与新加波主权财富基金成立京东物流物业核心基金，总承诺资本48亿元。该基金预计在今年年底前以109亿元人民币完成向京东物业管理(JDPM)购买物流设施。

陈补充道：“越来越多的市政府正在对新获得的物流基地(已经在上海、南京、苏州和杭州实施)实施“最低税收要求”，这表明这些新物流中心的租赁时间可能会更长。当房东寻找符合最低税收要求的房客时，他们会变得有选择性。”

Shepherd补充道：“我们预计2019年和2020年将有强劲的基础设施投资。再加上2019-2021年第三产业特别是一二线城市就业人数的大量预测，这将支撑扩张。商业地产市场。”

根据牛津经济研究院的数据，2019年至2021年，中国一线城市预计将增加120多万个就业岗位，其中大部分预计将用于第三产业。

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