创纪录的销售年度预示着Consolidated Tomoka的新方向

代托纳海滩的一次性最大的私人土地所有者正在匆忙地远离这种区别。Consolidated-Tomoka Land Co.去年在代托纳海滩(Daytona Beach)出售了2,700英亩土地,预计将为已经活跃的地区带来数百套公寓,住宅和商业地产。

这些交易总额接近6000万美元,是该公司117年历史上单一年度土地销售收入最多的。“这是一个美好的一年,”首席执行官约翰奥尔布赖特说。如果这听起来不仅仅是轻描淡写,那可能是因为2019年可能会更好

Consolidated-Tomoka在其管道中有待处理的交易,今年可以获得高达7000万美元的收益,2020年可以达到3000万美元。到那时,其当地房地产持有量将减少到3700英亩 - 不到其拥有的六分之一。 20世纪90年代中期。

即使奥尔布赖特不得不抵挡该公司最大股东 - 过去两年推迟辞职 - 的攻击,并且他期待Consolidated-Tomoka将不得不重新改造自己的未来。该公司开始生产用于密封木船甲板的材料,现在正在从多个州的销售土地转向管理收入产业。其中两个项目是当地的:代托纳比奇市中心和海滨旅游区的多用途公寓和零售开发项目。

由于Volusia县考虑将销售税增加半美分 - 部分原因是前Consolidated-Tomoka土地的新开发需求 - 显然该公司对代托纳海滩的影响不会以出售其最大的持股。这是一件好事是一个透视问题。

一方面,Consolidated-Tomoka的土地销售意味着新住房,购物和就业。用市政专员Rob Gilliland的话来说,该公司是“我们在代托纳海滩看到的过去十年中最大的经济发展的创造者和推动者”。另一方面,该公司积极的土地销售超过了城市的基础设施,带来了更多的交通拥堵和更大的自然资源压力,同时分散了城市对处理枯萎病区的注意力。社区活动家安妮·鲁比(Anne Ruby)问道,“他们所赚的利润真的有益于我们的城市吗?”

重塑自我Consolidated-Tomoka于1902年在杰克逊维尔成立,七家海军商店合并成立了Consolidated Naval Stores Company。专门销售松树汁产品的商店,包括松节油,松香和沥青,其用途包括建造和维护船舶的木质装饰。

一家名为Tomoka Land Company的子公司成立于1910年,公司于1969年更名为Consolidated-Tomoka Land Co.。同年,其普通股股票开始以CTO为代码公开交易现在的纽约证券交易所美国股票交换。1985年,Consolidated-Tomoka将其总部从赛百灵迁至代托纳海滩,最近在20世纪90年代中期,该公司拥有超过25,000英亩的未开发土地。

从历史上看,该业务主要是农业:出售木材和干草,生产松节油,拥有牧场,以及租用一些树木繁茂的地区进行狩猎。自20世纪90年代以来,该公司越来越关注首席财务官Mark Patten所描述的“将长期土地持有货币化”。曾经拥有的房产包括现在的代托纳国际汽车购物中心,LPGA国际和Bayberry Lakes的社区,以及州际两侧LPGA地区的大部分零售和工业开发项目。

自奥尔布赖特于2011年8月成为首席执行官以来,该公司现已以1.55亿美元的价格出售了5,600英亩土地。这个面积 - 所有在95号州际公路/ LPGA大道交汇处周围的区域 - 已经成为Latitude Margaritaville,ICI Homes的Mosaic社区,Sands Parc公寓,Tanger Outlets,Tomoka Town Center和Trader Joe的配送中心。

当1月下旬开发商Minto Communities选择购买一块1600英亩的土地时,它将根据合同出售的房产管道变得更小,这个土地将使其计划在LPGA大道上的3,400个家庭L​​atitude Margaritaville社区的规模翻倍。Minto Latitude Margaritaville部门总裁比尔布洛克表示,由于Volusia县的影响和场外交通减灾费用上涨,以及公用事业的城市费用增加和建筑材料成本增加,他的公司终止了关闭采购通行证的截止日期。和劳动。

交易仍有可能发生。“我们想尝试解决,”他在短信中写道。无论Minto发生了什么,Consolidated-Tomoka仍然有待处理的交易,向其他开发商出售超过1,700英亩的土地。“John Albright正在努力工作,”70岁的Dick McNerney开玩笑说,他是Adams,Cameron&Co。房地产经纪人的长期地区商业房地产经纪人。

具有讽刺意味的是,对奥尔布赖特工作的最大威胁来自那些认为销售速度太慢的人。去年,Wintergreen Advisers LLC连续第二年失去了在Consolidated-Tomoka的董事会中获得席位的努力,以迫使Albright出售并出售公司或直接清算其房地产。

自奥尔布赖特成为首席执行官以来,其股票价格已经超过两倍的综合托莫卡在4月24日召开了下一次年度股东大会。无法联系到Wintergreen官员发表评论,但到目前为止,与前两年不同,他们一直保持沉默关于Consolidated-Tomoka在年度会议前几个月的问题。

下滑至增长

虽然销售额的增长对利润和股票价格有利,但并不是每个人都认为这对代托纳海滩来说是一个不折不扣的恩惠。LPGA国际公司居民格雷格·卡迪诺说:“我知道他们在出售土地的业务,但他们没有给城市和县时间赶上所有的增长。”运输咨询公司Ghyabi Consulting&Management的老板Maryam Ghyabi表示,Consolidated-Tomoka的销售推动了增长步伐,造成了“拥堵和不安全状况”,特别是在我东侧的新购物中心周边地区。 -95。

“这是一团糟,”她谈到交通。“越来越难以进入,特别是出局。”LPGA大道的计划增长的全部影响,特别是在横跨Tomoka河的双车道大桥的挤压下,还没有感受到,因为新社区的住宅 - 例如3,400家Latitude Margaritaville和计划中的1,200-家庭马赛克 - 还没有建成。

“我相信他们(Consolidated-Tomoka官员)意味着好,但我们在LPGA上犯了一个错误,”Ghyabi说。“部分原因是城市首先不需要改善基础设施。”代托纳海滩居民红宝石也指责该城市允许如此大的增长,而没有首先坚持可以容纳它的新的和/或加宽的道路网络。

“我们继续批准花费我们(当地纳税人)钱的项目,”Ruby说。Ruby指出,总部位于华盛顿特区的美国农田信托基金会在全国范围内进行的研究发现,向密集城区以外的新住宅社区提供市政服务的成本通常高于新开发项目创造的税收收入。

“如果我们要改变我们的分区,让私营部门开发商为他们的利润发展,那么除了他们的发展之外,还需要有一个真正的好处,”她说。海滨居民桑迪·墨菲(Sandy Murphy)是一个社区活动家团体的联合创始人,他说,该城市不应该被开发商和土地所有者推动,而是应该推动重建已建成的 - 经常是枯萎的地区 - 如海滨,市中心和市中心区。公民4负责任的发展。

墨菲说:“用整块布料创造新社区是不值得的。”代表LPGA地区的城市专员Gilliland不同意。他指出,自2011年奥尔布赖特成为首席执行官以来,Consolidated-Tomoka的土地销售所带来的项目已经为开发提供了超过1000万美元的基础设施改善资金。

“他们的项目是该领域基础设施改进的巨大贡献者,有时是大型的,六位数的贡献者,”他说。虽然Consolidated-Tomoka帮助推动了LPGA大道走廊的增长,但Gilliland表示将所有交通挤塞归咎于他们并不公平。“不幸的是,我们看到的问题主要是区域性的,而不是本地的,”他说,并补充说,奥尔布赖特“至少六年前曾多次打电话给我抱怨(双线)Tomoka河桥,因为他通勤了每天。”“这座桥的问题不是Consolidated-Tomoka的制作,”Gilliland说。

转型

Consolidated-Tomoka从一个土地销售公司转变为土地管理公司已经在进行中。去年,该公司的创收财产(主要是长期租赁给银行,药店或零售商的独立单租户建筑)的收入增加到4000多万美元,创历史新高,Patten证实,超过四个比2011年公司从创收房产收入的900万美元高出一倍。这些项目已经对代托纳海滩产生了积极影响。

去年年初,它在Sunsplash公园北部完成了海滨物业的开发,成为两家新餐厅的所在地:LandShark Ba​​r&Grill和Cocina 214 Mexican Kitchen&Bar。此外,该公司去年收购了整个市中心代托纳海滩区的大部分地区,其目标是与开发商合作建造一个综合体,包括300套豪华公寓,一家杂货店,一个停车场和街头。餐馆和商店。

Daytona Beach City Manager Jim Chisholm表示,拟议的开发项目最终可能扩大到包括两个相邻区块的重要部分。Chisholm最近推出了Consolidated-Tomoka的概念性计划,该项目和拟议的海滨项目将把一个城市拥有的停车场重新开发成一个20多层的高层建筑,其中包括公寓或公寓,一个多层停车场和街头零售。

虽然奥尔布赖特强调不保证任何一个项目都将建成,但他希望两者都能在未来几年内开始实施。如果证明这一点,那么Consolidated-Tomoka将继续成为Daytona Beach地区新住宅和商业开发的主要催化剂之一,经验丰富的商业房地产经纪人McNerney表示,“我的业务活动会带来更多活动。”

代托纳地区商会2019年主席兰迪·戴(Randy Dye)表示,自20世纪80年代初移居该地区以来,该市新开发项目数量最多。

“我们在代托纳看到了我们以前从未见过的企业,”Dye说道,他在汽车购物中心经营着几家汽车经销商,包括Daytona Dodge Chrysler Jeep Ram Fiat。“看看Tomoka市中心的新商店和餐馆以及正在建设中的新Sam's Club,”他谈到了I-95东侧的零售项目。

“而不是(代托纳海滩地区居民)在我们社区外旅行,在那些(全国连锁店)购物和吃饭,”他说,“他们现在可以在这里做。”

这是Consolidated-Tomoka在2018年销售的产品

BUC-EE'S:

3月,位于德克萨斯州的超大型加油站运营商以I $ 95 / LPGA大道交汇处东北象限的1390万美元出售35英亩土地。第一个佛罗里达Buc-ee将拥有120个加油泵和一个比Publix杂货店更大的旅行便利店,以及其他零售商店和/或餐馆的超级垫。建设可能会在今年开始。目标开放日期可能是2020年末或2021年初。

湿地缓解银行6月,该公司宣布以1530万美元的价格出售新湿地缓解银行70%的股权,该银行将永久保留在Tiger Bay State Forest和ICI Homes位于LPGA Boulevard以西的Mosaic社区之间2500英亩的土地上。缓解银行允许附近住宅和商业开发项目的开发商购买“信用额度”,以帮助抵消或补偿其项目可能产生的潜在环境影响。

COSTA DEL MAR / STOR-IT自储/潜在住宅项目:

7月,三个单独的土地销售总计32.4英亩,达170万英镑。当地开发商Mike Cotton在Trader Joe的配送中心东边购买了7.7英亩,用于太阳能制造商Costa Del Mar的未来总部.Savacore Homes的所有者Scott和Todd Vanacore在梅森大道和威廉姆森大道购买了5.7英亩土地用于计划的Stor-它是自助存储中心。位于40号国道北侧的I-95以西占地19英亩的地块可用于住宅项目或教堂。

项目待定:

7月,该公司以15.5万美元的价格售出3.5英亩,位于1555 LPGA大道的救世军大楼以西。该网站的计划尚未披露。

威廉姆斯购物中心的消息:

8月,奥兰多开发商Unicorp完成了670万美元购买位于威廉姆森和LPGA大道东南角RaceTrac加油站后面21英亩未开发土地的土地。开发商计划在Williamson Crossing建立名为Shoppes的零售中心的第一阶段。它还有潜在的第二阶段和单独的住宅项目的额外土地合同。

DAYTONA斯巴鲁:

十月份,汽车经销商合作伙伴格伦·里奇老和Ted Serbousek支付百万$ 2.1至收购沿北友农场路12.7英亩,他们计划建立自己的代托纳经销商的斯巴鲁新工厂将是什么,至少两次位于Nova Road的现有建筑物的大小。

500东方公寓:

11月,Rohdie集团完成了425万美元购买LPGA大道上约18英亩的土地,旁边是代托纳国际赛道的Lot 7溢出停车场。这家总部位于纽约的开发商已经开始为一个名为500 East的计划中的301个单元公寓大楼进行现场工作。

TOMOKA TOWN CENTRE EXPANSION:

北美发展集团12月份完成了在Tomoka市中心购买了2300多英亩的土地,该地区位于I-95东侧235英亩的零售开发区,位于LPGA大道以南,包括Tanger Outlets和Dave&Buster的。

更多公寓:

12月份合并 - Tomoka以320万美元的价格在威廉姆森大道东侧,直接从AdventHealth Daytona Beach医院对面,向计划建造300个单元的公寓大楼的开发商出售了30英亩土地。

VANTRUST项目:

12月份VanTrust房地产公司在Mason Avenue扩建项目的20英亩土地上支付了240万美元,计划在通往Trader Joe的配送中心的通道两侧开发超过300,000平方英尺的工业/仓库空间。

医疗机构:

在1871年LPGA大道,克莱德·莫里斯的东部东海岸外科中心背后的投资集团,在十二月支付了$ 935,000与计划建立一个医疗办公楼4英亩的土地隔壁。

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