通过租赁市场解决阶段性住房需求问题

中央经济工作会议把“解决好大城市住房突出问题”作为2021年要把握的重点任务之一，特别提出要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租赁住房享有平等的公共服务权利，规范发展长租房市场。土地供应应该向租赁住房建设倾斜。减轻租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，合理控制租金水平。

租赁市场的发展有一个很大的缺点。根本原因是中国的住房制度长期以来倾向于“买多租少”。自1998年住房制度改革深化以来，我国房地产市场一直以买卖为主，而住房租赁市场处于自发发展状态。租赁立法滞后，金融、土地和税收政策体系不完善。大中城市有效供给不足、市场秩序混乱、租赁质量低、租购权不一等问题突出。租赁市场在解决城市居民特别是新市民住房问题方面没有充分发挥作用。

党的十九大提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。各地各部门加大了对培育和发展住房租赁市场的政策支持力度，社会资本也积极投入租赁领域。以长租公寓为代表的大型、机构租赁企业发展迅速。

从趋势上看，“十四五”时期仍是我国快速城市化阶段，农业转移人口、新就业大学生等新市民向城市群、中心城市流动没有变化。这些城市的房价往往很高。短期内，新市民主要通过租赁市场解决阶段性住房需求问题，租赁需求将保持旺盛。

为了促进住房租赁市场的健康发展，新市民会觉得通过租房可以在城市过上有尊严的生活。下一阶段住房租赁市场，要坚持市场化方向，增加新市民中低收入群体的保障性租赁住房供给。政府应该承担基本的保障责任。对于新市民中的中高收入群体来说，市场化租赁应该是维护租客合法权益的主要方式。

因此，土地、财政、税收、监管、立法等制度和政策应采取多重措施，提升政策支持的准确性。一方面要有利于增加有效供给，净化市场秩序，维护市场主体合法权益；另一方面，应有利于防范金融风险，协调发展与安全的关系。

首先，要盘活存量住房，增加大中城市租赁住房的有效供给。人口多、租赁需求强的大中城市要“有地可出、有钱可交、有房可出”，形成多主体的租赁住房供给格局，有效增加租赁住房供给。目前我国大中城市工商办公楼闲置率较高，需要以工业改租、商业改租为突破口，改建扩建为租赁住房。尽快制定改扩建非居住建筑租赁的规划调整、建设标准、消防标识等措施，优化容积率、停车位比例、商业配套设施等规定。改建租赁住房的水、电、气价格按照民用标准执行。加大对住房所有权的税收调节，鼓励多套房家庭将剩余住房用于市场租赁。

其次，加强和规范住房租赁市场秩序。加速

最后，要不断提高出租屋的居住质量。结合城市旧城区和城中村改造，完善小区市政设施和公共设施，为新市民提供低成本、高保障的租赁住房。对于新建租赁住房，应选择交通便利、靠近用工单位的工业园区，集中建设一批租赁住房，促进职业与居住的平衡。

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