市场的供求格局和交易情况发生了显著变化

过去一年，房地产市场基本面已深度调整，尤其是在“房住不炒”、“租购并举”等政策主导下，市场的供求格局和交易情况发生了显著变化。

据贝壳研究院《2018年全国房地产市场报告》(下称《报告》)显示，2018年房地产市场基本结束增长势头，全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平。其中，2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平方米，与去年持平;而全国二手房市场则保持2017年以来的低温状态，预计全年成交420万套，略低于2017年的421万套。

持续性的调控和高质量竞争下，房屋交易的新房、二手房、租赁均迎来周期性的调整，新的市场机制也在逐渐显现。贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领近日分析称，房地产行业的全流通时代已然到来，具体表现为上述三者的市场联动越来越强，在交易关系中互生互联而非独立分割。

据《报告》预计，2019年房地产市场有几个值得关注的市场趋势：一是“二手触底”：随着市场的回温、限售政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，明年二手房市场下行的态势有望得到转变。再加上政策放松的影响，明年二手房市场将结束继续下行的态势;二是“一线底火”：作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升，首次置业需求将加快进入市场，带动换房改善链条活跃;三是“二线压仓”，2018年年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势，2019年二线房地产市场将成为支持全国房地产市场增长的主力;第四，“新房放量”：2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会分流二手房市场的需求。

上述新的市场变化，带来两重思考：一方面，亟需重新审视新房和二手房之间的相互影响;一方面，不应再将租赁市场割裂于买卖市场之外，而要深入理解其内在关联。

“‘全流通’意味着，新房市场、二手房市场、租赁市场之间逐渐交互，交易的冷暖变化、周期起伏取决于三者交互的方式、时机与动能。”杨现领进一步解释称，这背后的市场机制是‘交易乘数’，即每当一个潜在客户从租赁市场进入交易市场，这一次交易会引发一连串交易，从而显著放大交易总量。

值得注意的是，“全流通”市场格局也引发房屋交易如何均衡发展的命题。业内认为，如果新房价格过高或产权结构不完整，就会产生对二手房的“过度挤压”，而市场存在内在的不稳定性，在交易乘数的作用下，也容易导致急涨急跌的波动效应。只有当购房者需求能在一二手和租赁市场之间顺利实现转化，市场繁荣才可持续。

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