在轻松金钱时代的房地产

房地产投资信托需求受到美国普遍强劲的宏观经济支撑，房地产投资信托基金的收益超过标准普尔指数，因为房地产投资信托更加国内，因此不受国外疲软拖累。这为租金增长创造了良好的背景，但我们的选择必须谨慎，因为除了需求之外还有其他因素。具体来说，我认为这种低利率，轻松赚钱的时代正在显着改变房地产的供给模式。

太低太久了

在低利率环境的早期，事情是伟大的。大多数实体都有他们想要执行的项目积压，他们最终有资源来执行它。这些通常是低悬的水果类项目，具有出色的ROIC。随着时间的推移和轻松的货币环境持续存在，低悬的水果已经全部被采摘，因此ROIC自然下降。我们现在已经进入了低利率环境，已经开始出现一些不正常的事情：大量的资金被追逐太少的项目。ROIC低于健康水平，但实体仍在投资，因为没有其他选择。我相信这个问题存在于大多数(如果不是所有)市场领域，但我的经验是在房地产投资信托基金，所以我只会详细说明这个问题，因为它与房地产有关。

房地产的上限率已经非常低。金融危机后出现的高质量房地产8%-12%的上限率明显增加了他们购买它们的资金。随着时间的推移，很明显这样的上限率对买方来说是一笔巨大的交易，因此有更多买家进入。非交易性房地产投资信托基金筹集了过多的资金，并与私募股权和公共房地产投资信托基金竞争。由于有如此多的资本追逐市场上有限数量的房地产，资本化率开始下降并继续下降到我认为现在不健康的低利率。