养老基金需要了解的商业房地产

我最近参加了一个晚宴，在那里我有机会与一位纽约市老师交谈，他对养老基金的表现保持了很好的关注。她很担心，当时机成熟时，是否有足够的资金为她的退休生活提供资金，并且问我一句空白，“我们应该在哪里投资?”我毫不犹豫地说，“商业房地产。”

从历史上看，为了保护资产，养老基金会投资于更安全，低风险的产品。然而，最近，养老基金在风险范围内发挥作用，因为收益率在其传统资产类别中有所压缩。我们注意到养老基金顾问和资产管理人员的询问增加，询问增加对房地产的分配。这种趋势在过去的12个月里才有所回升。

据国家房地产投资公司报告，2018年PREA的一项研究显示，在接下来的两年中，56%的全球养老金投资者预计将其房地产投资增加到总资本配置的10%左右。该研究还发现，养老基金投资者打算在2018年向全球房地产投资至少600亿美元。

房地产是一个安全的赌注

在经济大萧条之后，养老基金不得不退后一步，分析投资的风险承受能力，而不仅仅是回报。他们发现一个资产类别被证明是最具弹性和可观性的：房地产。

在与所有资产类别的顾问讨论房地产投资时，我注意到的是，人们普遍存在一种误解，即房地产引发了经济衰退。实际上，据推测，房地产证券化的产品是市场崩溃的一个因素 - 而不是房地产本身。

事实上，自那时起，房地产继续表现优于所有其他资产类别，如固定收益，股票和风险资本。然而，在纽约和旧金山等门户城市提供稳定回报和显着升值的传统核心房地产资产并不像以前那样容易获得，也不能保证强劲的回报。

那么这些养老基金应该在哪里看?尽管它们在风险范围上略高一些，但核心市场的增值交易以及二级和三级市场的投资机会可能正是养老金需要投入资金并确认回报的因素。

二级城市

技术进步和从有才能的劳动力资源中吸取的能力改变了二级和三级市场的动态。有才能的人积极在这些城市寻求住房，从而促进市场的增长。根据Colliers内部研究，加拿大养老金计划投资委员会在田纳西州诺克斯维尔和佛罗里达州奥兰多购买了资产，而马萨诸塞州养老金储备投资管理委员会在西雅图购买了一座办公楼。

我们的许多客户都关注具有高增长基本面的二级和三级城市。虽然这些市场中不存在大型建筑物的诱惑，但工业和创意办公室以及多家庭市场的动态可以带来健康的回报。

增值

根据国家房地产投资者报告的投资意向调查，增值已成为最受欢迎的投资策略，55%的受访者表示这是他们的新战略。如果养老基金认为市场将继续扩张，这将成为一个更引人注目的论点。

我们在纽约市看到了一些最近的例子，其中包括一些着名的养老基金的增值收购和合作伙伴关系：

CalSTRS提供1亿美元的股权作为9亿平方英尺现有街区长建筑物9亿美元购买的一部分，该建筑将进一步升级和扩建500,000平方英尺。荷兰养老基金PGGM及其当地合作伙伴最近以4.16亿美元的价格在曼哈顿上西区购买了一套出租公寓楼。鉴于投资的基础，该计划将是资产的升级，以增加租金和收益。

加拿大养老基金牛津和CPP购买了纽约市最大的重建项目之一。这两只基金以7亿美元的价格收购了一块三块长，130万平方英尺的资产，计划开发综合用途的住宅租赁和办公室资产。

仍然有那些养老基金进行传统的核心房地产投资，例如俄亥俄州教师退休系统最近以4.32亿美元购买了新开发的10个Hudson Yards的20%股权。PGGM购买了另一家新开发的多户住宅建筑30%的股份，估值为1.95亿美元。

着眼未来，养老基金需要做的事情如下：

1.审查他们的房地产分配，以确保他们能够利用其不断增长的市场机会。

2.根据其投资组合确定最有意义的低风险资产类别和生命周期。

3.乐于探索二级和三级市场的机会，这些市场可能具有强大的潜在基本面和更高收益率的潜力。

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