埃文斯迪克森房地产基金的股息政策受到质疑

Evans Dixon以纽约为重点的住宅房地产基金报告全年亏损2800万美元，这引发了对股息政策可持续性的质疑，因为利息成本超过了租金收入。.

上周五，澳大利亚证券交易所上市的美国住宅大师基金(URF)报告了2800万美元的税后亏损，但指出了积极的发展，例如租金收入增长12.4%至3740万美元，费用减少近800万美元。在有利的汇率变动的帮助下，其物业价值也增加了1840万美元。

较高的租金收入，有利的汇率变动和费用减少使其报告的“全面收入总额”为5530万美元，而去年的亏损为7280万美元。然而，该基金的投资者主要是自我管理的退休基金顾问迪克森咨询公司的客户，由于上市基金的单价下跌约25%，因此经历了负收益。

Dixon Advisory于2017年与Evans&Partners合并，并于2018年4月在证券交易所上市。该集团将于周一公布中期业绩。基金的财务报表引发了分析师的一些担忧，因为其债务水平增加以及收益不包括融资成本这一事实，他们认为这更类似于2008年之前管理房地产信托的方式。

房地产基金经理决策资本的Andrew Parsons表示，URF管理层“正在寻求一种策略，与大多数其他上市房地产投资信托基金相比，尤其是在全球金融危机后，这种风险创造了截然不同的风险”。他表示，考虑接触该基金的投资者应该“提出几个问题”。

“鉴于汽车具有较高的财务杠杆，这似乎在增加，其收益不包括债务融资成本，稳定的道路有多长?而且，与此同时，是否应该支付实际支付的股息?资本?“Evans Dixon的发言人表示，该集团强烈不同意该分析师的说法，并指出自2012年上市以来，该基金已向单位持有人支付了70美分的总分配额。

“URF没有提供未来的预测。我们确实注意到，2018年12月31日每单位5美分的分配是连续第十六个月每单位5美分的分配，”该女发言人说。对账目的分析表明，该基金账面价值为13亿美元，产生了3730万美元的租金收入，一旦房地产翻新完成，预计可赚取5400万美元。

然而，该基金除支付1600万美元的投资物业费用外，还支付了总计5400万美元的利息费用。与此同时，向投资者收取的费用已大幅减少，但2018年仍超过2000万美元。

该基金表示，它已宣布向单位持有人分配总计3580万美元，其中已支付1830万美元。这笔余额由订阅股息再投资计划的投资者再投资。该基金还宣布向URF混合持有人分配1250万美元，其中800万美元已支付，因为混合持有人认购了更多单位。

虽然URF结构因其向客户收取的高额费用而受到抨击，但这些费用在2018年大幅降低。在去年，除了其他几项指控外，Dixon同意免除其管理费。2018年的费用总额为2050万美元，低于2017年的5000多万美元。Dixon Advisory由着名养老金专家Darryl Dixon于1986年创立，一直致力于垂直整合战略，为客户提供建议，同时推荐自己的投资产品。

SMSF咨询公司Merit East的Darren Howard表示，他与Dixon Advisory的前客户打交道，并表示URF是“投资组合中的基石投资之一”。除了URF股权单位之外，Dixon还分发了上市债券和优先股，或直接向客户提供融资的混合动力车，一些投资者建议将其24%的证券投资组合持有该基金。

他表示，基金股价的长期表现在2012年上市时为1.60美元，但现在交易价格约为1.22美元，这意味着该基金的投资者已经错过了“有史以来最大的牛市之一”。迪克森咨询公司表示，“尽管该公司每年都会遭受重大损失，但他们仍然”大肆宣传URF支付的慷慨股息 - 但是，URF的许多投资者都经历了严重的财富破坏“。

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