数字化转型正在向商业地产部门转移，但其领导者却落后了。正在建立破坏性压力，像AirBnB和WeWork这样的中介机构已经在重新制定规则。
比较建筑子行业的财产 - 自20世纪30年代末以来我们建造建筑的方式几乎没有变化 - 到汽车行业。后者正处于巨大的创新和自动化之中。同样，制造业正处于激进变革的尖端，因为其领导者想象如何有效地从线性过程转变为完全不同的过程。
今天提名获得Which-50数字体验奖。简单。快速。简单。围绕商业房地产(CRE)的结构性转变将同样深刻地影响行业，尽管文化植根于一种抵制变革的高度保守的思维模式 - 特别是在办公室和工业分部门。零售业的压力最为明显，购物中心正在努力采用商业模式和价值主张，以跟上客户业务结构的变化：零售商。
马和手推车如果它没有被打破，为什么要解决它”的态度已经使商业房地产公司缺乏承诺在数字时代重新思考他们的业务。
了解他们的模型揭示了这种普遍的心态。从最简单的形式来看，商业房地产公司的业务 - 无论是开发商，基金经理还是两者兼而有之 - 都是随着时间的推移实现资产增值以及高收益的资产运营。商业房地产资产的收益传统上是由更好的租金和租金稳定性推动的 - 即对具有高契约力量的租户的长期租金。
在过去几年中，商业房地产行业(特别是购物中心)的零售业受到的打击最为严重，因为这些资产并未产生过去的成果。
电子商务是这一变化的关键。它为购物者提供了以前无法访问的选择和便利 - 使购物中心的相关性降低。与此同时，零售商意识到他们需要采用电子商务来竞争并满足购物者的期望。便利性是购物决策的强大动力。
今天，电子商务产品不断扩展，以提供更多便利，更多选择和改善的客户体验。外，了解电子商务和实体零售解决方案(或更简单的商店网络)相结合的力量的零售商已经意识到：他们需要更少的实体零售空间来销售他们的库存;
他们还需要更多的物流(仓储)空间来履行订单;结合以客户为中心的服务，例如点击收集或点击返回，可以带来巨大的零售额;
通过分析，他们可以通过个性化更好地为购物者提供服务，提供满足消费者需求的新产品，细分购物者以提高他们的转化率，并提供新的价值主张，使其与购物者保持相关性。
技术和数据使亚马逊等零售商能够提供一种受到购物者高度赞赏的便利。经验很重要亚马逊了解人们不想浪费时间在世俗/基于必需品的购物上。如果他们去商店，那就需要了解体验 - 无论是在店内是作为社交活动。如果您可以选择购买纸巾和洗碗皂或与朋友或家人共度美好时光，您还想做什么?
失败的零售商正在这样做，因为他们没有接受数字化转型，也没有投资经验。这包括传统的服务级别，例如提供商店中的商品选择，以及在选择有限时通过数字浏览和购买更多店内选择的能力。
商业房地产行业坚定地希望忽视电子商务对其业务或其客户的影响 - 并且没有为此做好准备。由于其核心依赖于租金收入和长期租赁，它正在适应新的世界，租金收入大幅下降(在某些情况下为30-50%)，租赁期缩短。
由于零售空间太多，它是一个租房市场。
最重要的是，零售商的商业模式本身发生了重大变化。例如，零售商可以通过其在线产品在特定贸易区域中做得很好，同时在同一区域内进行商店苦苦挣扎。商业地产行业尚未准备好模拟商店在贸易领域的在线销售的影响。这导致租金减少，减少和更大的租赁激励，作为保持零售商到位以避免处理空缺的解决方案。
然而，所有这些缓解都会对资产收益率和价值增值产生负面影响。这反映在澳大利亚和英国的商业零售房地产公司的股价中 - 零售业公司的股价趋势相似。
比较是可恶的，但......当MP3格式首次被消费者采用时，商业零售房地产行业让人想起音乐产业。音乐界拒绝让步，坚持认为它会坚持其专辑定价模式而不是单独出售歌曲。它还与任何威胁其历史悠久的模式的人进行了法律斗争 - 这种情况因互联网易于盗版和大规模分发而加剧。
这花费了数年时间，但最终，业界认为利用数字时代而不是提起诉讼更为明智。
太多的商业零售房地产公司拼命地依赖于他们的租金收入预期 - 因为它支撑着他们的整个模型，很少有人愿意为数字时代转型。
在悉尼市场，许多小型零售商不得不重新安置或关闭他们的商店，因为他们负担不起房东所期望的租金。一个由库什曼和韦克菲尔德最近的一份报告证实了这些趋势表明，即使大品牌如Target正在积极寻求策略来降低他们的租赁费用。
房东的态度是这样的事实，即房地产是少数几个随着时间而不是贬值而升值的资产类别之一，并且认识到通过将资产与不同的运营商 - 或不同的类别重新混合可以减轻租金收入的任何减少购物者可能会更感兴趣。购物中心开辟了休闲餐饮区，提供比传统美食广场更好的产品和购物者的新体验组合。
钱在桌子上
因此，尽管中断对其周围的行业产生了重大影响，但商业零售房地产模式尚未中断。然而，主要参与者仍然缺少通过提高资产运营产生的收益来增加资产总回报的明显机会。要做到这一点，他们需要拥抱数字化转型和更强大的以客户为中心。
长期投资者尚未接受数字化转型，通过重新思考客户的核心组成部分，竞争，数据，创新和当前业务的价值来最大化股东的投资回报。
短期投资者 - 例如黑石集团(Blackstone Group)或布鲁克菲尔德(Brookfields)等另类投资公司 - 将发现由于其机会主义基金的典型投资期限为5至6年，因此难以对其资产进行数字化转换以实现收益最大化。
这可能现在好了。但是，当你看到可能的竞争对手和可能的颠覆者时，你会发现中间商会感到受到挤压并决定改变模型，客户可能会成为竞争对手，如果不接受数字世界运营的基本原则，模型将会及时下降。
基础设施和技术驱动的中断使新的竞争对手能够为现有企业争取资金。亚马逊是一个明显的例子。但我们也开始看到主要租户 - 该行业的客户 - 成为竞争对手。像Woolworths这样的公司正在开发和经营自己的小型购物中心，这些购物中心为离家较近的购物者提供便利，并且比主要的购物中心提供更具战略性的互补零售选择。
并非所有商业地产行业都能免受急剧的破坏性变革。在商业酒店房地产(即酒店)中，我们目睹了AirBnB等公司的中断，AirBnB以完全不同的模式接洽了该业务，并从酒店业中剔除了市场份额。
演出经济
同样，大约七年前，商业办公室房地产行业开始关注主要趋势，这表明自由职业经济的显着增长和灵活的劳动力的采用。其核心是员工的工作环境灵活性，以基于活动的工作为导向，以产出为重点 - 而且不需要CBD中的办公桌!
办公室曝光的公司面临着CBD办公空间可能的衰落，并开始探索卫星地区小型商业办公室产品的价值，为即将到来的自由职业者提供服务。
这种趋势并不遥远 - 自由经济已经发展并持续发展 - 由于适应灵活的工作安排，公司缩减了他们的占地面积。不明确的是共同工作空间的增长和WeWork将创造的中介。
认真对待这一趋势的商业房地产公司 - 例如GPT集团 - 探讨了技术对办公空间的影响以及技术如何帮助最大化空间生产力。首先，这涉及到基于应用程序的服务，例如Liquid Space，以及它如何编目未充分利用的可以商业化的空间。最终，GPT通过一家名为Space&Co的子公司创建了自己的共同工作空间，以服务这个新的市场机会。
然而，即使这样，产品也不能反映客户体验的期望。这是因为最终都没有采用数字化转型而不是数字化思维模式调整。更不用说重点关注重新思考客户，竞争，数据，创新。
像WeWork这样的竞争者，没有现有思维的障碍，已经想象并采用了新的服务市场方式。
WeWork似乎是那些担心CBD办公室职位空缺增加的商业办公房地产公司的救世主。它的提议很简单：我们将采用三至五层并将空间商业化。
大!问题解决了。商业办公室房地产公司将继续获得他们的租金收入。灾难避免了。但WeWork是一个诞生于数字时代的企业，它了解在数据，创新和不断重新思考客户，竞争和价值的时代如何运营。
它已经开始关注长期租房者和企业客户，其模型开始看起来像一个中介策略。作为一个例子，它已经为IBM和Verizon等主要客户提供了一个名为Dock by We的新品牌，名为Dock 72，这是一个全新的，高调的高层建筑。
在理想的办公地点和办公室布局上积累了大量数据后，它将机器学习作为竞争优势，而不是CRE公司，以确定其产品的每个元素。
WeWork还购买房产，而不是从业主那里租房，并谈判新的租赁协议，这将有助于降低租赁成本。
该公司是一个经典的破坏者。它有效地定位自己从CRE公司窃取客户，然后根据WeWork在他们自己的建筑物中的条款为这些客户提供服务。它认为自己是一家拥有房地产资产的科技公司。也许这就是CRE公司应该如何开始思考自己。