投资房地产是非常令人兴奋的，而且可以非常有利可图。在2018年的2,153名世界亿万富翁中，10%来自房地产行业。
然而，不用说，房地产投资并非没有风险。即使对购买的房产进行分析很重要，但对特定房地产市场的深刻理解也同样重要。(甚至可能更多。)
沃伦·巴菲特(Warren Buffet)最喜欢的一句话是，“当一个有着辉煌声誉的管理层处理一个以糟糕的经济学而闻名的企业时，这个企业的声誉仍然完好无损。”采用这种报价来解释房地产语言，我会用“房地产市场”代替“商业”。你可以拥有这个星球上最美丽的房地产，但如果没有它的需求，或者租户基础的质量很差，那你就麻烦了。
在本文中，让我们看看在选择投资市场时应该注意的一些事项：
1.人口和人口增长
您希望市场足够大，以至于您总是拥有相当大的感兴趣的买家和租户。公司也在寻找更大规模的城市来开设总部，因此有足够多的潜在员工。什么足够大?20万人口似乎是大多数专家同意的神奇最低数量。您还希望看到人口增长。净人口创造需求，因此避免这种情况正在下降。
2.就业增长和失业率
就业增长非常重要。最终，人们会在工作的任何地方搬家。要了解特定领域的就业增长情况，您可以将其与全国一年就业增长率(2019年6月的1.5%)进行比较。例如，佛罗里达州奥兰多的就业增长率为3.1%，达拉斯 - 沃斯堡 - 阿灵顿的就业增长率为2.9%(截至2019年5月)。就业增长转化为对公寓的需求，并且是该地区租赁市场状况的领先指标。
3.工作多样性
最好避免同一行业中大量工作的城市，特别是如果这些工作是在制造业或周期性行业(如钢铁，煤炭，石油等)。底特律和匹兹堡(分别是汽车和钢铁行业的集中)是这个城市在一个行业中具有高度集中的情况下可能发生的事例。由于竞争压力导致曾经占主导地位的行业衰退，匹兹堡和底特律仍然面临负人口增长。制造业工作本质上更容易受到影响，并且很容易被外包。相反，寻找在各种服务领域有更多工作的城市：医疗保健，金融，教育，商业服务。那些往往更稳定。
4.家庭收入中位数
另一个重要指标是家庭收入中位数(MHH)。住房是大多数人的头号费用，而MHH是确定现有人口是否有能力长期支付租金的主要驱动因素。从一个角度来看，我们关注的是B类和C类属性，通常会寻找至少40,000美元的MHH。重点关注一英里半径以了解真实的人口统计数据非常重要。有时我们会看到经纪人的营销材料显示“在10分钟的车程内”家庭收入中位数。这不是一个相关的数字。距离酒店有10分钟车程，人们可以轻松找到完全不同的租户资料和家庭收入。在进行分析时，重点关注周围环境 - 一到两英里是理想的。
5.犯罪
了解邻里犯罪率可以描绘出该地区的人口统计数据。通常，居住在公寓大楼/出租房屋的租户的犯罪率和拖欠率之间往往存在高度相关性。对房产本身进行简单的网络搜索可以发现最近房产或该地区是否有任何严重的犯罪行为。今天许多网站还提供易于访问的近期犯罪统计数据
提到的所有标准都可以在线研究;然而，进入市场并亲眼看到这个区域非常有帮助。在查看房产时，我们总是从市场分析开始，在参观潜在的收购目标时，我们会在每个方向上行驶两到三英里，以便更好地了解市场。您可以通过查看附近的零售商店来得出有关市场的结论。大型零售公司和餐馆在承诺在该地区开设新店之前进行了大量研究，因此，您可以使用这些信息来估计附近的人口统计数据。例如，如果您在该地区看到星巴克，您可以假设该社区有足够的富裕人口，以便为那些愿意支付3-4美元购买一杯咖啡的星巴克提供足够数量的顾客。另一方面，如果您看到美元商店，您可以预期附近居住的人口较少。
游览物业时，要注意观察。看看窗户上是否有酒吧，表明潜在的犯罪问题，您在停车场看到的车辆类型以及这些车辆的状况，以及有多少人在酒店(一个完整的停车场可能表明租户不要稳定地工作)。
了解您正在投资的市场将决定您的投资成功与否，并进行适当的尽职调查将减少代价高昂的错误。