我已经拥有Realty Income(O)近十年的股份。在那段时间里，他们的平均年回报率为13%。多年来，房地产投资信托基金的表现甚至更好，就像2011年这个数字跃升至20%。另一方面，2016年下降至3.6%。
这是完全不同的，但有一点是坚定不移的：这是世界上最稳定的股息支付者之一，而不仅仅是房地产投资信托基金部门。无论市场状况如何，房地产收入继续奖励其股东，每月支付股息近三十年。它经历了多次衰退，没有股息中断，并且连续26年增加了支出。
尽管如此，它还没有达成目标，提供了稳定的复合年均股息增长率4.6%。
朴素一直是Realty Income成功记录的秘诀之一。通过投资净租赁物业，它设计了超过5,800处物业的高度多元化投资组合。它们分散在261个商业租户中，代表遍布49个州，波多黎各和现在的英国的48个行业。
这是正确的：这个股息王已经走向国际，从收购英国的12家房产开始。这是通过与Sainsbury's签订的长期净租赁协议，Sainsbury's是一家成立于1869年的领先杂货店，经营着1,400多家杂货店和便利店。英国和爱尔兰。
忠于房地产收入的收购战略，塞恩斯伯里检查了很多箱子，因为它：
是一家蓝筹杂货店经营者，拥有一支经验丰富，备受推崇的管理团队
在防御性，非自由裁量的行业内工作
通过多个经济周期展示了经证实的实力。
2007年至2010年，塞恩斯伯里的同店销售额年均增长率为4.7%，远远超过其他英国零售商和大衰退期间的整体GDP。简而言之，它完全符合Realty Income的方法，即与处于良好位置，完善，协调良好的行业领导者建立基于关系的交易。
地理位置是此次交易的唯一区别。
Realty Income的便携式商业模式，资本成本和可扩展性代表了跨越池塘的核心原因。据该公司称，英国的净租赁市场“成熟的待售租赁合并。”据估计，欧洲市场上有11万亿美元的商业房地产股票，专业房地产公司只有3万亿美元。
该公司估计，公司拥有的商业房地产股票在欧洲比美国高出2倍，这对于资本充足，规模庞大且可扩展的机构投资者而言是一个非常诱人的空白。
认识到，该公司计划在伦敦设立办事处，以进一步发展其欧洲投资组合。现任竞争在欧洲是适度的，英国公共房地产投资信托市场的企业价值估计约为1,150亿美元 - 大致相当于美国公开交易的净租赁房地产投资信托基金的规模。
揭露叙事
既然房地产收入有一个新的资源库，可以说，在美国扩大规模以至于不再扩张的说法应该会出现问题。现在，它可以在不增加风险的情况下增加增长。这一国际举措增强了其国内业务。它现在可以从强势的地位扩大其市场。
下面是美国历史数据。我想你会发现所有的图表都值得关注。
Sainsbury的销售回租交易规模目前价值5.5亿美元，初始上限率为5.8%(美国等值)。这转化为200个基点的点差，以杠杆中性加权平均资本成本(WACC)。该交易为每股0.04美元，增加了房地产收入的经营调整资金(AFFO)。
房地产收入股现在接近历史高位。股价最近交易价格为68.97美元，P / AFFO倍数为21.3倍(相当于17.4倍的标准)，股息收益率为3.9%。我们的Trim Target是每股70美元。
也许该公司应该与Prologis(PLD)进行比较，后者是另一家标准普尔评级的REIT，负责国际业务。Prolog现在的交易价格为29.8倍P / AFFO，股息收益率为2.6%。
由于估值，我们目前对两个房地产投资信托基金持有评级。我们喜欢它们，但是现在它们对于新投资者来说太贵了。考虑进入。但是，请随意将它们放在你的观察名单上并等待回调。
总之，房地产收入一直是耐用收入投资组合中最好的持股之一。它占总体风险敞口的6%(在耐用收入投资组合中)。
一句话：我们认为其国际扩张为公司扩大业务模式和利用其低成本资本优势提供了巨大机遇。
关于这一主题的最后一点需要注意的是：它确实表明公司对与Spirit Realty(SRC)寻求合并和收购(M&A)机会的兴趣较小。有更多机会在其他地方找到更高质量的房产，从而使房地产收入在增长方面更具选择性，风险更低。