我从2006年到2009年度过了打好这场斗争，但慢慢意识到我处于财务状况我无法解决。我擅长借钱，与我合作的银行很乐意借钱给我。我多付了一些单户住宅和小公寓楼，我买的很少钱。由于俄亥俄州西南部的经济受到打击，这意味着很少有股权，没有减少租金的空间。我于2009年4月申请破产。
有许多书籍，研讨会和家庭学习课程由所谓的大师写成，教授如何购买很少或没有钱的房子。我质疑大多数快速致富方案提供者的道德规范。这些策略在我今天的业务中没有任何地位。
从我的残骸中爬行
在崩溃和我随后的破产后的短短几年内，我急于重新投资。我不再对借钱感兴趣了。无抵押房地产 - 没有债务或抵押的房地产 - 对我来说是一件美好的事情。我的目标是尽可能多地收购。
我的一个投资者客户习惯于以警长的价格购买多个房产，以最低价格购买税收。这些属性状况不佳 - 大部分时间都不太适合居住。然后我的投资朋友会通过土地合同以大幅加价的方式将它们出售给我。
我对这些房产的购买价格从2,500美元到10,000美元不等。作为一项规则，我会在6至12个月内支付利息，而我会以现金和努力重新使用该物业。在最初的6到12个月期限之后，我们通常会在30-36个月内定期贷款。
这会花一些钱
购买房地产需要至少一些现金，无论是您自己的，合作伙伴还是银行。今天获得银行融资可能比几年前的崩溃后更容易，但对于我们大多数人来说，需要相当可观的首付 - 图20-25%。
此外，根据您符合资格的抵押类型，投资物业的状况通常必须相当好。贷款人至少会寻找功能性供暖系统，自来水和电力。
这是可能的
可以在斯普林菲尔德，俄亥俄州以及其他中西部小城镇和农村地区购买房产，只需很少的钱。但是，这些属性需要大量的时间和/或资金才能投入使用。例如，您可能会发现10,000美元的房产需要另外25,000美元的维修费用。在一天结束时，您将拥有35,000美元的房产。
另一方面，您可以以35,000美元的相同总投资购买物业，如果不是非常入住的话。这两种方法都会在您的投资组合中产生一个房产，每月可以租到600到700美元，这取决于它的卧室数量，庭院大小和车库可用性。使用房地产网站，您可以验证全国各地的本地租金率，以确定您的市场数量。
立即付款或稍后付款
第一种方法需要更少的资金预付，通常需要大量的汗水资产投资。它还允许您提供物业，因为您可以从您的投资组合中的其他出租物业或您的全职工作获得现金。
如果您有现金预付款或银行融资，第二种方法可能更可取。但是，偿还银行债务所需的利息和原则将影响您的现金流，因为您必须在一段时间内支付银行的费用。显然，如果您可以向银行支付超过15年而不是10年，那么您每个月都会在口袋里存入更多钱，因为您的每月按揭付款会更低。
在预算上构建您的投资组合
无论您是从挫折中恢复还是开始使用您的第一个房产，这里有一些建议或增强您的房地产投资组合的提示，尽可能少的前期现金：
•首先，慢点。您可能最终会查看和评估您提供的每个商品的20多个属性。
•在您的目标市场中寻找专门与投资者合作的房地产经纪人。你想要一个像你一样理解数字的代理人。
•35,000美元房产的传统贷款将至少需要减少7,000美元(20%)，以及一些贷款人的结算成本。一旦您开始滚动，您的投资物业应该至少产生一些您需要的预付款以获得后续物业。
•在这些市场中经常有批发卖家。批发卖家以最低价购买不良房产，并迅速将其转交给另一位投资者投入服务。您的代理人或贷款合作伙伴可能会认识到该区域内有人这样做，因此建立网络以建立这些连接。
•开始您的投资生涯的一个万无一失的方法是购买双工或三层作为您的个人住所并出租其他单位。假设您可以负担抵押贷款，您从其他单位收取的租金将产生额外的现金，以便汇入您的投资储蓄账户。
•您也可以利用您家中的资产进行初始预付款，但当然必须偿还。请注意，这样做会使您的个人住宅面临一定的风险。
没有免费午餐
如果房地产投资很容易，每个人都会赚很多钱。唯一容易的事就是能够相对快速地损失大量资金。成功的房地产投资需要勤奋，精力和专业知识。我希望你可以从我的错误中吸取教训，避免在通往蓬勃发展的投资组合的道路上自己制造同样的错误。