毋庸置疑，我们投资房地产，希望以高于我们购买房产的价格出售房产。美国房地产的稳定升值使这成为一个合理的预期，但等待几十年才能从租赁房产中获得收益并不是最有利可图或最明智的策略。
有很多方法可以积极提高租赁物业价值。主要战略包括改造以提高每个单元的市场价值，维持精益运营，部署可持续运营/设计策略以及确保有竞争力的市场租赁费率。
让我们为单家庭和多户住宅租赁的不同经验水平的投资者探索一些最好和最可实现的增值策略。
通过装修改善租赁物业价值
增加房产价值的最常见方式是通过装修。改善条件对潜在租户更具吸引力，并提高现有租户的满意度，刺激足够的需求以保持较低的空置率并为租金增加提供杠杆。
如果您决定专注于改进，请进行更新和升级，以获得最高的投资回报。对于多家庭来说，这通常意味着将最多的想法和金钱投入到厨房和卧室以及地板中。修补橱柜和台面，尽可能使用耐用材料，以最大限度地降低成本和维护要求。
在开始改进项目之前，我建议评估批次和结构的最高和最佳用途。研究当地市场和经济，以确定需求因素，并根据人口增长，收入以及劳动力和就业的可获得性确定目前的用途是否仍然相关。如果细分中的主要用途，消费者口味或行业构成自最初的建设或收购以来已经发生变化，请考虑从零售转为医疗或办公室再到零售，或重新定位房产以吸引更多独家租户。
影响全球房地产开发和管理的积极变化的一个趋势是可持续设计，也称为绿色建筑。除了建立代码要求紧迫问题，业界发现租户重视光伏(PV)太阳能系统等绿色功能，并愿意为提供更高能效，耐用性，室内空气质量和热舒适性的设备支付优质租赁费率。
精益运营等于增加出租物业价值
可持续性与旨在减少开支以实现额外收入的运营策略相辅相成。通过降低成本来改善现金流，可以立即实际增加财产价值。在大多数情况下，所有收入财产 - 商业或住宅 - 都使用收入法估值。
收入法通过将房地产的净营业收入(NOI)除以现行资本化率，将物业的净营业收入(NOI)转换为估值，从而估算物业的价值。资本化率(或资本化率)是投资者对同一类别房产和金融风险感知水平所要求的平均回报率。
绿色建筑的特点，如节能照明，被动式太阳能设计和低流量固定装置，可降低能源和公用事业成本。无论该物业是五单元多户型还是工业综合体，租户都希望降低运营成本，并愿意为提高效率支付更高的租赁费率。
当您为公用事业而不是租户付款时，您希望将这些成本保持在尽可能低的水平。在这种情况下，效率对您的底线更为重要。不要因为租户不负责任地使用资源而受到影响。为每个单元实施单独的公用事业计量，并根据使用情况将成本转嫁给每个租户。
如果现场物业管理成本是现金流量流失，过渡到集中的物业管理结构，或外包给专门从事物业类的本地市场的专业和信誉良好的物业管理公司。
您还可以利用技术来简化您的投资组合的管理。有许多在线和移动平台集成，以自动化维护请求，简化租金收集，甚至提供广告和事件收入的机会，这使我进入下一个点。
辅助收入来源
更有可能的是，您现在的房产存在未开发的收入潜力。我们可以通过哪些方式为租户提供额外的价值，并将与他们互动的空间和媒体货币化?这是一个简短的清单：
•现场存储，停车和代客泊车。
•家具和家电租赁。
•自动售货和洗衣服务。
•独家电信供应商协议。
•付费设施，如健身中心，印刷，放映室，会议空间等。
•物业和居民门户网站上的物理和数字广告空间。
•现场活动。
这些是最明显的可能性，但在有效的租赁物业管理的复杂任务中找到创收机会有很大的潜力。提高对租户期望的认识以及市场的惯例，以确保对您的计划做出积极的回应。
现金流量和租金增加：这是它的关键
由于收入是收入财产价值的主要驱动因素，因此投资者首先关注的是追求削减开支和增加收入的管理和运营策略。
如果您将租赁物业管理策略(包括物理改进，精益运营，辅助创收和定期租赁费用增加)整合在一起，您可能会超越目前的市场步伐。当需要执行5年或10年退出策略时，实质性的NOI将有效地为您提供一个非常有利可图的退出(特别是如果您开始使用被低估的宝石)。
在短期内，您可以提高租金率，因为您的空置率下降，更多的潜在租户认识到您的物业在功能，效率和舒适度方面所代表的价值。
利用条件的改善，削减成本和发现额外的收入来源来提升NOI是一种有利可图的策略，它证明了采取积极方法提高租赁房产价值的价值 - 无需等待市场。