在接下来的十年中，由第五代(5G)网络技术驱动的无线应用预计将几乎破坏经济的每个部门，需要对通信基础设施进行大规模投资。我们认为手机信号塔和数据中心所有者 - 运营商将成为5G相关支出的主要受益者，为将经济带入下一个数字时代提供关键资产。
什么是5G，为什么它是一个改变游戏规则的人
4G无线宽带的推出为可以高速访问网络的智能手机铺平了道路，造成数据消耗激增，如图1所示。作为回应，无线运营商投资了持续升级以缓解网络压力并满足客户需求。
截至2019年6月30日。来源：2017-2022思科VNI移动视觉网络指数，美国大厦，Ericson移动报告。Cohen&Steers根据每台设备的平均使用情况以及根据历史趋势预测的无线设备普及率的增长进行估算。
但即使他们继续扩大和改善4G覆盖范围，这些公司仍在展望通过5G网络的发展提供更快的数据速度和其他增强功能，并在今年开始在部分城市推出。
5G技术与现有的4G网络协同工作，提供类似于有线光纤连接的速度，同时基本上消除了滞后时间并大幅降低了功耗。预计最初的5G智能手机将消耗2G时代功能手机数据的270倍，大约是目前手机型号数据的三倍。
截至2019年6月30日。来源：2017-2022思科VNI移动视觉网络指数，美国大厦，Ericson移动报告。Cohen&Steers根据历史趋势进行预测，假设每个新设备版本的需求都有所变化。
我们认为，部署5G网络不仅需要增加对传统“宏观”蜂窝塔的投资，还需要散布小型蜂窝节点，以提供更高人口密度区域的容量。这些节点可以放置在宏塔或现有结构上，例如交通信号灯，路灯和屋顶，然后通过地下光纤连接到本地数据中心。
一旦到位，这些网络将有可能开启已经初具规模的全新商业应用。
5G用例
以下是我们能够利用5G技术的一些令人印象深刻的方法：
物联网(IoT)- 嵌入式5G硬件将使任何计算机化项目能够通过互联网与其他对象进行交互，从而创建一个互联“事物”的全球无线网络。
自动驾驶汽车- 单个无人驾驶汽车在一般情况下可以产生与大约30,000个当前型号智能手机一样多的数据(截至6月28日)。这意味着高数据速度，可靠连接和低延迟时间对于允许汽车，公共汽车，火车和救护车与其他车辆或现有城市基础设施(如道路，桥梁，停车场和交通信号灯)进行通信至关重要......所有都配有传感器，以指导和重新路由交通。
智能城市- 连接的基础设施可以成为整个智能城市的支柱，能够提供有针对性的，超高效的市政服务 - 从公共交通到除雪 - 基于细粒度的实时信息。
增强现实(AR)和远程机器人-到2020年，AR预计将成为一个价值1000亿美元的市场，通过简单的耳机为外科工具，沉浸式娱乐，教育模拟和虚拟旅游等应用提供动力。
智能制造 -整个工厂可以通过单个屋顶天线实现5G功能，让制造商实时监控生产过程的各个方面 - 从装配线到质量控制再到设备故障排除 - 在制造阶段早期纠正代价高昂的低效率并缩短生产周期。
农业监测 -对作物，土壤和牲畜条件的实时监测以及天气模式的精确预测可以帮助农民优化作物产量，识别牲畜疾病的早期迹象，并在控制农业劳动力成本的同时管理种植面积。
经济竞争推动5G紧迫性
增加移动连接性在历史上有利于一个国家的经济产出，我们预计这对5G来说更为重要。全球审计和咨询公司Deloitte预测，早期采用和开发5G技术可以为先动国家带来十多年的GDP增长领导力。
特别是一个国家已经认识到了这种潜力，并积极地建立了早期的统治地位。
在2015年至2018年期间，中国在5G就绪基础设施上超过美国240亿美元，并建造了350,000个单独的塔式站点 - 是此期间在美国建造的塔式站点的10倍以上。总的来说，中国在其目前的五年计划中仅拨出4000亿美元用于5G投资，不仅满足国内基础设施需求，而且还开发标准必要专利，可巩固5G在全球范围内扩展的市场领导地位。
美国的相对支出短缺导致人们呼吁加快投资以缩小这一差距......或者可能面临更持久的经济影响。咨询公司埃森哲估计，美国无线公司将投资2750亿美元建设5G网络，预计将创造300万个新工作岗位，并为经济增加5000亿美元。
投资5G基础设施房地产投资信托基金
我们认为，4G后期环境中数据使用量的快速增长以及即将到来的5G时代的迫切需求可能需要大量投资，以在未来十年内扩大通信基础设施容量。我们认为这将直接有利于电池塔行业，美国公共公司占据市场主导地位。此外，我们预计无线和有线数据流量的激增将推动对数据中心的持续需求。
公共数据中心和塔楼运营商，其结构为房地产投资信托，涵盖上市基础设施和房地产领域。在过去十年中，他们的行业权重反映了美国房地产投资信托市场的更广泛演变，后者越来越多地由新的和差异化的房地产类型组成。
第一个数据中心REIT，Digital Realty(DLR)于2004年上市，而American Tower(AMT)是2012年第一家转换为REIT状态的塔式公司。今天，塔式和数据中心的房地产投资信托基金占据了近四分之一的美国房地产投资信托市场，价值1.1万亿美元。
与此同时，通信基础设施 - 仅塔式运营商 - 约占上市基础设施市场的8%。
细胞塔：5G的核心
蜂窝塔是几乎所有无线连接的物理基础。塔公司拥有垂直的房地产 - 通常是塔或杆 - 通常是地下的地块和地下的暗光缆。无线运营商在塔上租用空间以安装诸如小区发射机或天线之类的设备。除了这些传统的塔(称为宏塔)，塔公司可能拥有专为短程高频5G信号设计的小型蜂窝节点。
下面，您将找到这些业务的示例：
美国大厦(AMT) - 2012年转换为房地产投资信托基金，超过西蒙地产集团(SPG)成为全球市值最大的房地产投资信托基金。
Crown Castle International(CCI) - 2014年转换为REIT，是美国最大的小型蜂窝网络运营商，在美国拥有大约40,000个塔楼和60,000英里的光纤网络。
SBA Communications(SBAC) - 在所有50个州，整个加拿大以及中南美洲拥有塔楼资产，于2016年作为房地产投资信托基金提交。
这些公司的租户包括：
无线运营商(Verizon，AT&T，Sprint，T-Mobile)
政府机构(警察，紧急医疗服务)
宽带数据提供商/有线电视公司。
供应障碍
从当地区域限制开始，两个主要障碍阻碍了新进入塔业务的进程。市政府反对新塔楼的遗产，根据旨在保护财产价值的“眼睛法”强制执行。这通常会导致运营商在现有塔上安装设备，以避免引出分区战。
其次，塔式客户往往是粘性的，很少在塔式运营商之间移动设备。因此，新的市场进入者在现有塔式公司已投入运营的市场中的目标客户较少。
现金流量资料
电池塔租赁通常从10年开始，经过五到七年的选择退出。租户在到期时往往会有98%-99%的续租率，从而为资产所有者带来相对稳定的现金流。租赁通常还包括年度自动扶梯或与通胀挂钩的调整。
这些因素的结合为塔公司创造了大致一致的创收历史。
增长动力
更多的数据使用需要改进现有的网络基础设施，这促进了蜂窝塔产业的发展。移动宽带覆盖范围扩大到服务欠缺地区可能会加速这一趋势。
向现有网络添加更多发射机(“致密化”)以允许传输更高频率的5G信号也是增长的驱动因素。塔楼收入增长有三个主要组成部分：自动扶梯，托管和现有租约的修订。
至于航母整合如何影响塔楼公司，电池塔股价历来对计划中的航母整合报告很敏感。拟议的Sprint和T-Mobile的合并 - 以及逐步淘汰多余塔楼租赁可能产生的协同效应 - 引发了对电池塔估值潜在影响的质疑。
从长远来看，我们认为5G扩建需求的紧迫性，以及拟议的合并伙伴承诺加快全国范围的覆盖(特别是在农村地区，宏观塔楼为小区发射机提供最有效的结构支持)，可以拉动5G投资前进，进一步支持细胞塔基本面。
数据中心：虚拟化的业主
数据中心是高度安全的仓库，包含多排设备机架，用于容纳对数据存储和云连接至关重要的网络设备和服务器。这些设施提供先进的技术设施，如备用发电机，工业空调和光学连接，以连接到业务合作伙伴和服务提供商。
以下是该领域的一些参与者：
CyrusOne(CONE) - 成立于2012年，在全球拥有45个数据中心。
Digital Realty(DLR) - 该公司在美国和欧洲拥有200多个数据中心。
Equinix(EQIX) - 托管服务的全球领导者，该业务在五大洲的24个国家拥有200个数据中心。
这些公司的租户包括：
云服务(亚马逊，IBM，微软，甲骨文)
基于互联网的企业(eBay，Facebook，Google，Netflix)
金融服务(摩根大通，摩根士丹利)
通信公司(AT&T，CenturyLink，NTT Communications)。
供应障碍
虽然数据中心外壳构造简单直接，但内部基础设施(即冷却，发电机和硬连线设备)的成本和复杂性涉及高初始资本支出和操作专业知识，这些都构成了进入的高门槛。
现金流量资料
除平方英尺外，数据中心租约通常基于电/瓦数使用。它们通常还包括年租金增长。
租约往往需要5至10年，具体取决于租户的规模，由于移动的复杂性和成本，历史上的保留率很高。
历史上，新开发一直是数据中心现金流增长的关键驱动因素，通常在建设完成之前，该设施的一部分承诺承租给租户。
增长动力
数据中心的增长主要是由于公司需要连接到基于云的平台和其他业务合作伙伴。租户通常通过托管形成网络生态系统，随着更多租户的到位，租户可能会增加数据中心的价值。
随着5G时代的租户寻求在更广泛的地理位置上分发他们的数据存储 - 更接近最终用户和光纤基础设施 - 我们相信这些由此产生的网络效应可能变得越来越有价值。
这种竞争性选址的一个例子是Equinix的迈阿密数据中心，即美洲的NAP，它位于暗光纤线路和海底电缆着陆的地下高速公路的理想位置。该数据中心拥有600多家同地企业，125家网络，125家云服务提供商以及40家内容和数字媒体公司，这些公司相互连接以增强租户业务需求。
我们认为这种类型的托管模式可能成为数据中心随时间推移的差异化标准，而地点溢价证明了更高的估值。
对投资者的影响
我们认为，通信基础设施公司代表了一个具有吸引力的长期机会，这可能是由于未来几年对5G扩建的潜在大规模投资所致。
这些行业已经发展成为当今公共市场的重要组成部分，突出了与信息经济相关的可投资房产的演变。
在房地产投资组合中，我们认为世俗主题日益增长的影响 - 无论是技术，物流还是人口趋势 - 可能会使房地产投资信托市场变得对经济周期变得不那么敏感。我们认为，这可以增强房地产投资信托基金作为投资组合多元化的潜力，特别是在经济不确定时期。
同样，在基础设施组合中，塔楼和数据中心对宏观因素(如经济周期和利率)的敏感度相对较低，同时提供相对有吸引力的现金流增长概况。
我们相信这使它们成为多元化基础设施战略中特别吸引人的关键要素。