为什么纽约市的房地产市场没有自由落体

我相信纽约房地产的价值-显然与上周在《纽约邮报》上刊登的耸人听闻的标题的作者不同，后者将我们的房地产市场描述为“自由落体”。不是。出售论文的愿望，加上数据解释的某些失败，可能导致严重的误解。的确，曼哈顿房地产的价值连续多年下降，其幅度超过了其他市镇。当然，由于这些价值始于更高，因此它们还有进一步下降的趋势。但是这种情况缺乏任何自由落体的感觉。与危急消息头条可能暗示的那样，2019年的市场现实不仅灾难性较小，而且细微差别也更大。

从2015年末开始，我们的市场，特别是高端市场的调整似乎已经开始明显。六年来价格稳步上涨和未售出的库存积压增长的结合(最初是在高端公寓市场上，但逐渐蔓延到公寓和合作公寓的大多数价格范围内)，必然性导致购买者谨慎。然后，自我永续的周期开始了：更多的库存继续进入市场，而吸收速度减慢，进一步增加了库存增长。2016年是总统大选之年，这进一步推动了购买人群的谨慎态度。次年带来了SALT(州和地方税)扣除额的损失，这严重影响了支付该国部分州和地方税最高的纽约人。买家变得更加谨慎。另一方面，卖家

房地产市场的事实是，当价格上涨时，好消息使所有人，买卖双方都感到欣喜。买家迅速调整，因为他们想在价格进一步上涨之前获得财产。在下降的市场中，它的结果大相径庭。买家倾向于走在市场前，认为这一消息比实际情况要糟糕，因此出价。卖方对市场流动性提出了更大的挑战。由于不愿承认市场已经对他们不利，大多数卖家坚持不现实的定价方式的时间比他们应有的更长。这增加了库存过多，使这些定价不正确的房产在市场上积累了几天，而其所有者却难以接受新的现实。通常，这意味着当他们降低价格时，仅在三，六个月前就足以吸引新兴趣的金额还不够。在最坏的情况下，这些物业会跟随市场下跌，总是落后一步。

因此，随着市场在2017年和2018年期间逐渐下降，甚至在股市上涨的情况下也下沉，库存增加-以及卖方的沮丧和买方的不情愿。在2018年的最后几个月和2019年的最初几个月里，这变得非常严重，当时交易速度放缓。然后卖方的价格束缚开始稳定下来，并且随着价格的下降，交易量在今年初的春天逐渐加速。

3月底新的按比例调整的豪宅税的通过大大加速了这种加速，这使价格范围高端的房地产成本增加了数十万美元。突然之间，所有打算或签定购买合同的人都需要在新税生效前一天的6月30日之前关闭。在这里产生了对“自由落体”的误解。由于每个买家都争先恐后地避免了繁重的新税，曼哈顿第二季度结束时交易量激增。因此，第三季度的表现远远落后于上一季度和2018年第三季度，因为在过去三个月中将要完成的许多交易都匆匆赶往了六月的最后几周的完成交易。因此，出现了戏剧性的下降(尽管不是事实)。

我们认为市场正在放缓但正在稳定。交易量仍然较低，但保持稳定。买家越来越多地看到今天的价格代表着机会。尽管很少有人预测我们会很快看到两位数的市场增长，但我确实预计随着2019年和2020年前几个月的平衡发展，吸收人数将继续上升。今天的纽约房地产不可能像过去那样成为任何人快速致富计划的核心。但是，无论是从财务上还是情感上，这仍然是一项不错的长期投资，因为它为通往世界上最激动人心和最稳定的国际城市提供了一条出路。

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