房地产市场的反弹并非幻影

根据脚本，美联储的“中期周期调整”正在发挥作用的地方是房地产市场，该市场占美国经济的最大份额为15%。

住房是经济中对利率最敏感的部门，这意味着自7月份以来，美联储将目标利率下调了0.5个百分点，这将使其受益最大。的确，在过去一年中，由于预期美联储将放宽抵押贷款利率，降幅超过一个百分点，这为住宅房地产行业提供了急需的救济，该行业在截至6月的六个月中连续六个季度收缩。

全国房屋建筑商准买家交易指数在过去12个月中的每个月都有所下降之后，在8月和9月转为正数。8月份的房屋开工年率达到136万，是自2007年6月以来的最高水平。尽管最近房屋开工的收益大部分来自多户型房地产，但令人鼓舞的是，单户型房屋开工被视为基本面经济增长的驱动力确实达到了七个月高点。

虽然房屋开工确实是一个有点前瞻性的指标，但八月份的开工许可量为142万套，是2007年5月以来的最高水平，这表明建筑商对销售前景充满信心。

追踪房地产市场的麻烦在于，按揭利率的波动以及有时购房和交房之间的时间间隔过长，使得每月的数据趋于颠簸。将每月的噪声转换为季度序列，并将新的和现有的房屋销售结合起来，有助于收集潜在的格局。

这些新模式表明，新屋和现有房屋销售在过去12个月以8.1%的速度下降后，在2018年最后三个月触底，为八年来的最低点。自那时以来，它们一直稳定地同比增长3.1%，这是自2017年第一季度以来最快的速度。支持这种实力的证据可以在购房申请中看到，与去年相比增长了10%。

衡量房屋强度的另一种方法是通过所谓的重复销售指数(通过“销售对数”或特定房屋在两个不同时间点的两个独立交易价格)来衡量。用于设计此数据的数据包含在S&P CoreLogic Case-Shiller房屋价格指数中。20城市的销售对数字在7月份比去年同期下降了0.3%，但在8月和9月的牵引可能会连续六个季度亏损，而今年前三个月的下降幅度为10.7%，是周期的低点。就背景而言，2017年第一季度的销售对数量增长了9.1%。

从现在开始的确凿证据变得模糊。生产者价格指数内的房地产经纪人系列可作为佣金增长的代表。在房地产泡沫加剧之前，这一系列数据在房价和房地产工人人数下降之前开始下降。它告诉我们即将发生的事情。希望今年第二季度的数据为3.1%，标志着该周期的低点。此后，该数字上升到3.6%。

一些经济学家指出，9月份的就业报告显示，住房受到数据冲突的冲击。Gluskin Sheff&Associates首席经济学家戴维·罗森伯格(David Rosenberg)称其领先于上一轮住房周期，他列举了住宅建筑，家具和建材商店的就业增长停滞。至于“房地产市场的反弹”，他说：“有人忘记向房地产经纪人提及这一点，因为我们9月份的工作人员减少了3,000人。”

来自“黑骑士”的最新数据也质疑了房屋周转的故事。在过去五个月的每个月中，90天的抵押贷款拖欠率持平或同比略有上升。中西部洪水很容易解释该地区8月违约率比上年上升10%。但是当月南部的违约率上升了8%，东北部的违约率上升了4.5%，黑骑士警告说：“尽管违约活动在历史上仍然很低，但这是一个值得关注的趋势。”

从最基本的角度来看，当前的周期仍然受到入门级房屋短缺的困扰，因为建筑商继续向高端房屋倾斜，以抵消高昂的劳动力和建筑成本。这种障碍将使租房的趋势保持活力，这很适合预算，因为在9月份，成年购房者或年龄在25至54岁之间且占劳动力的64%的购房者仅创造了37%的就业机会。 。

也许可以说最好的是，服务业的数据是如此糟糕，失业率的意外下降不足以使市场对本月底美联储降息的预期超出预期。抵押贷款利率再下降可能是房地产市场希望维持势头的最好方法，特别是如果继续不可避免地出现衰退的迹象的话。

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