投资者和分析师可能犯的一个常见错误是，假设同级企业非常相似。在净租赁区域中尤其如此。
毕竟，从最纯粹的意义上讲，净租赁公司不是房地产公司。他们没有权利或开发财产。他们不仅仅关注有限的地理足迹。而且他们的人员更精简，不需要现场的物业管理人员。
这种想法是，这些公司实体通常从事购买房地产并逐笔交易的业务。
输入商店资本
2011年5月，在成功领导了两家成功的先前净租赁公司之后，首席执行官克里斯·沃尔克(Chris Volk)与玛丽·费德瓦(Mary Fedewa)，凯西·朗(Cathy Long)，迈克尔·贝内特(Michael Bennett)和迈克尔·齐格(Michael Zieg)一起，开设了一个名为Store Capital(STOR)的新房地产投资信托基金。他们的主要目标之一是制定五项策略。而且，可以肯定的是，自那时以来，他们一直遵守这些原则。从这个开始...
首先，Store的投资策略仅限于利润中心资产或“单一租户运营房地产”。这就是店名的灵感。利润中心资产的重要性更易于评估，因为可获得单位级别的损益表，这些报表支持净租赁合同的优先级高于大多数其他公司义务。
其次，商店产生自己的投资。本质上，它是净租赁合同的开发商。其季度投资中约有80%来自直接的客户关系。实际上，其所有投资活动都是通过公司创建的净租赁合同进行的。
第三个策略是将其投资发起工作重点放在依赖银行的中型市场和大型公司上。对于这些类型的业务，房地产净租赁合同是债务和股权的替代品，这使得净租赁决策更具可选择性。
商店的第四大支柱是试图将投资限制在满足以下一项或多项资格的资产上：
它可以以低于或等于重建成本的价格购买。
它提供财产级别的财务报表。
它具有重要的合同利益关系，例如总租赁。
它的初始收益率和总收益率超过了更广泛的拍卖经纪人市场的收益率。
第五，Store编制了高度精细的投资组合。它看起来具有尽可能少的投资相关性，以便以总投资级绩效为目标。
自Store于2014年11月上市以来，已经过去了将近5年。自那时以来，它的每股股息增长了40%，居行业领先。它的年平均总回报率接近20%。
同时，该公司通过降低派息比率提高了股息保护。毫无疑问，这一合并是为什么现在将伯克希尔·哈撒韦(Berkshire Hathaway)，富达(Fidelity)和惠灵顿(Wellington)等知名人士列为股东的部分原因。
然而，尽管股价表现强劲，但不知何故……商店的价格/ AFFO(来自运营的调整后资金)在其公共同业集团中排名第六。
一致性存储
Store Capital坚持其投资方法已导致令人印象深刻的原始一致性。
在过去的八个季度中，其平均原始房地产租赁期限为15至20年，因此通常将新的投资主要租赁期限维持在16至20年之间。
一致的新近产生的租赁条款是直接产生策略的副产品。更长的租赁期限也是如此，这有助于Store维持其同业组在主要租赁长度方面的领导地位。考虑到潜在衰退的担忧，更长的租赁期限将更具防御性。
衡量公司以这种方式增长的能力的一种方法是通过资产负债表上资本化的租赁无形资产的数量。租赁无形资产是由购置的房地产投资产生的-受现有租赁的约束，并在该租赁的主要期限内摊销。
而Store的租赁无形资产是净租赁市场参与者中最低的。
在过去的八个季度中，其直接发起平台已经交付了……每月平均投资额超过1.3亿美元，平均交易规模不到1000万美元，并且交易数量惊人，平均超过40笔。在我们的净租赁参与者范围内，它保持了最高水平的投资组合多样性。
改善财务指标
当Store上市时，它表示杠杆目标是6倍至7倍的债务对EBITDA(利息，税项，折旧和摊销前的收益)。这是一个BBB投资级评级。
在其历史的早期，它依靠其A +级有担保借款渠道进行定期借款。这涉及创建高度灵活的，杠杆率达到70%的房地产主信托基金。该结构由Chris Volk于2005年率先提出，此后被众多竞争对手复制。
Store Capital继续使用这种资产支持的融资工具，相信借贷来源多样化的重要性。
2018年10月，它发行了首批AAA级主资金票据，杠杆比率为45%...另外25%的票据对A +评级等于70%的整体杠杆比率。到2017年夏天，它已获得所有三个信用评级机构的BBB企业信用评级。自那以来，它开始将杠杆目标从5.5倍降低到6倍。
该借款水平相当于约40%的债务至投资成本。这意味着未支配资产(目前约占公司资产的三分之二)在净租赁同业集团中的杠杆率最低，约为25%。
商店继续混合借款来源，目前债务成本最低，其次是无担保的BBB级企业债。自公开募股以来，它不仅在既定的借贷策略上保持了一致……而且它是同行组中备受青睐的公司借贷成熟度之一。
它的主要信任有助于维持那些相对均匀的到期日，从而允许更多的借贷品种。还可以在到期日之前提前两到三年以票面金额预付款。这为商店提供了更多的灵活性。
目前，平均到期日低于每年的预期公司自由现金流量。(在此计算中，我包括了保留的公司现金流量和正常资产出售的收益。)对于任何房地产投资信托基金而言，这都是不寻常的，从而降低了公司利率敏感性。
跟踪目标
今年早些时候，克里斯·沃尔克(Chris Volk)在Seeking Alpha上写了一篇题为“房地产钱球”的文章。他在其中描述了Store的股东回报目标，并写成：
“我的目标是实现超过我们长期股权成本估计值的股权收益率，从而成为实现复合MVA(市场增加值)增长的领导者。比利·比恩(Billy Beane)想购买胜利。我想购买市场领先的复合MVA增长。不仅如此，我还想成为实现风险调整后绩效的领导者。”
在过去的两年中，Store对REIT所做的事情很不寻常。它在公司的季度报告中包括了一些页面，这些页面专门介绍当前的比较投资股权收益和复合年市场增值增长率。最近，机构股东服务机构越来越重视实现高于公司资本成本的回报率，这有助于MVA的增长，而商店评级位于上四分之一。
Store Capital创造MVA的主要原因是其总上限率(定义为该季度新投资的现金投资收益率，加上相应的年度等值租赁年增长)相对于借贷成本的持续高点差。
值得一提的是，该公司已将行业领先的复合年度MVA创建进行了投资。而且这样做的话，在交易价格/ AFFO倍数方面，还没有位居行业榜首。这说明商店的有效业务模式具有重要的安全边际，可以在各种交易倍数上创造行业领先的股东价值。
本·格雷厄姆(Ben Graham)会批准这门学科，这也许就是他的门生沃伦·巴菲特(Warren Buffet)将Store Capital当作他唯一的REIT投资的原因。