联邦政府大幅增加了风险抵押贷款的敞口

联邦政府已大大扩大了其对高风险抵押贷款的敞口，因为过去四年来，联邦官员采取了一些步骤，为公司发放许多借款人可能无法偿还的贷款扫清了道路。

现在，根据公司和政府的数据，房利美，房地美和联邦住房管理局担保了将近7万亿美元与抵押贷款相关的债务，比住房危机之前多了33%。由于这些实体是由美国政府运营或支持的，因此拖欠贷款的大量增加可能使纳税人损失数千亿美元。

这种风险是借贷行业，消费者团体和政治任命人士施加压力的直接结果，他们在几年前房屋拥有率下降时呼吁政府进行干预。从奥巴马政府开始的许多政府官员有义务错误地期望私人市场最终将接管。

根据城市研究所的数据，2019年，政府支持的住房债务比美国历史上任何时候都要多。纳税人承担着很大的风险，而越来越多的房主面临的债务几乎占其月收入的一半，许多专家认为这个门槛太高了。

根据Urban Institute的数据，去年房利美(Fannie Mae)担保的贷款中约30%超过了这一水平，高于2016年的14%。在联邦住房管理局，它所担保的贷款中有57%违反了高风险梯队，而两年前为38%。

本文基于对24位高级政府官员，监管者，前监管者，银行家和分析师的采访，其中许多人警告称，抵押贷款领域对纳税人的风险已经积累了很少的审查。

高风险贷款的泛滥使一些高管和监管者处于边缘，如果经济继续疲软或进入衰退，这种情况可能会成问题，因为更多经济学家预计这种情况将在一年内发生。两位房地美官员于今年早些时候告诉政府监察长，他们被迫购买的某些贷款存在更高的违约风险，当经济放缓时问题可能成倍增加。

“在某种程度上，为了创造获得房屋所有权的机会，您实际上可能以一种不可持续的方式这样做，这使更多的人处于危险之中，”前联邦事务专员戴维·史蒂文斯(David Stevens)说。住房抵押贷款管理人协会的住房管理部门直到去年。“竞争，特别是在某些市场条件下，可能导致错误的叙述，例如'房屋永远不会下跌'或'您永远不会因抵押贷款而输钱。”“

风险状况是十多年前为应对2008年金融危机而采取的非常规措施的直接结果，该举措本身源于过多的抵押贷款以及全国范围内对提高房屋所有权的广泛关注。

民主党人敦促遏制高风险贷款，但奥巴马政府监管机构后来促使房利美和房地美转向高风险抵押贷款。联邦住房金融局和住房与城市发展部继续允许房利美和房地美在特朗普执政期间扩大对高风险贷款的敞口。白宫官员没有直接推动这一改变，但是他们并没有阻止它。财政部最近呼吁减少与抵押贷款相关的风险，但这并不是白宫的最高优先事项，而特朗普则通过弹battle与民主党进行斗争。

现在，政府对上一次危机的反应可能会引发新的危机。白宫和国会领导人正在寻找答案，特朗普政府官员正在寻找一种方法，以从政府控制中释放房利美和房地美。特朗普政府迈出了关键的一步，允许公司持有更多的资本以缓冲未来的损失。预计该过程将花费一年多的时间。

当前体系的突然改变可能会扰乱住房市场，使人们购买房屋的成本更高，这是一场参差不齐的政治动态，即将进入选举。

房利美和房地美从贷方购买房屋贷款。他们将这些贷款的一小部分保留在账簿上，但将大多数贷款打包为证券，然后出售给投资者。另外，联邦住房管理局(FHA)确保住房贷款免于违约，以鼓励贷方向较高风险的借款人提供抵押。这些实体是由国会创建的，旨在鼓励人们拥有房屋。

公司和政府官员已经承认，最近扩大抵押贷款获取范围的努力增加了抵押贷款违约的风险，但他们表示，他们已经适当评估了风险，因此在经济低迷时期不会遭受重大损失。

“当然，我认为我们确实需要整体上关注抵押贷款市场中的一些风险，”负责房利美和房地美的联邦住房融资局局长马克·卡拉布里亚说。“如果出现低迷，房地产市场中的某些领域将遭受动荡。”

2013年，仍然受到金融危机的打击，联邦监管机构面临着一个难题。

2010年的多德-弗兰克(Dodd-Frank)法律彻底改革了银行规则，要求新成立的消费者金融保护局(CFPB)打击抵押贷款惯例，而这种做法没有考虑借款人的“还款能力”。该条款旨在防止在房地产泡沫期间激增的滥用抵押贷款类型，短期预告利率较低或每月还款额很高的抵押贷款类型。

贷款人希望他们的抵押获得CFPB的祝福，这样他们就不会因掠夺性贷款而受到惩罚。但是，银行希望在CFPB的标准为时已晚之前改变其标准，随后出现了游说狂潮。

“当时所有这些决定都是艰难的决定，”当时的CFPB总监理查德·科德雷(Richard Cordray)在接受采访时说。“抵押贷款市场显然是破坏经济的市场。”

Cordray与高级职员，消费者团体，贷方和房地产市场专家挤在一起，收集意见。特别关注的是每月付款相对于一个人的收入有多大。如果借款人每月收入5,000美元，但有4,000美元的抵押贷款付款，则该人很可能会落后于账单。监管机构希望阻止这种情况的发生，但是他们努力定义正确的阈值。

经过激烈的辩论，科尔德雷和他的助手们决定将债务收入(DTI)的门槛限制为43%。因此，如果借款人每月赚取5,000美元，则其抵押贷款和其他债务的付款额必须少于2,250美元，否则该贷款可能会被标记为不当。

Cordray说，43%的门槛不是科学目标，人们对于是否达到正确的水平有不同的看法。

“很难知道这43%是否。。。是正确的答案。”“有正确的答案吗?谁能告诉?”

贷款人中风。他们警告CFPB官员，无论多么好意，如此严格的限制可能会切断许多购房者获得抵押贷款的机会，并进一步破坏房地产市场。美国的房屋拥有率在2004年达到69.2%的峰值，然后下降，到2013年降至65%。

Cordray同意暂时豁免。对于房利美，房地美，联邦住房管理局和其他政府机构而言，被认为足够的贷款(它们拥有自己的，较不严格的标准)将不必遵守新的限制。房利美和房地美的豁免权将于2021年到期。

“市场几乎毁灭了自己，我们进来了，试图筛查残骸，将护栏固定在适当的位置，以免再次发生，但与此同时，也没有采取太多措施来限制市场。来不及恢复。”

在宣布豁免之前不久，Cordray致电了当时担任社区银行家贸易组织首席执行官的Camden Fine。

“我们欣喜若狂，” Fine说。“我们松了一口气。”

他说，他的贸易团体举行了一个聚会来庆祝。

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这些贷款的违约率一直保持较低水平，部分原因是就业市场保持强劲且经济状况良好。

但是，在经济低迷时期，具有高债务对收入门槛的贷款尤其危险，因为如果人们失业或信用卡账单增长，人们很难拿到还款额。自从五年前实行CFPB豁免以来，这种贷款在这种情况下的表现尚未经过测试。

富达投资公司前总裁，麻省理工学院高级讲师罗伯特·波森说：“这是一场等待发生的爆炸。”“人们似乎并不担心这一点，但他们直到最后一次爆炸都没有担心。”

房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)是50年前由国会创立的，他们为投资者购买和重新包装的贷款有助于推动房地产市场。这些公司收取一定费用，以保证借款人可能违约的某些风险。

许多贷方严格遵守房利美和房地美的购买标准，因为某些公司仅在保证抵押贷款巨头会迅速将其撤出账目的情况下才进行贷款。

房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)仍在公开交易并拥有股东，这造成了尴尬的局面，使他们对创建它们的政客和拥有它们的股东都负责。

这种商业模式使他们成为金融危机之前的摇钱树，当时利率低，房价飞涨且违约很少发生。但是当房价下跌并且许多贷款恶化时，这些公司倒闭了。

2008年，为试图制止银行业的恐慌，乔治·W·布什(George W. Bush)政府没收了房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)并将其置于“保护主义”组织，因此几乎所有决定均受到联邦监管机构的审查。政府花了1,880亿美元来救助这些公司，不过后来还清了。许多民主党人和共和党人表示，这些公司太大而不能倒闭，因为它们的倒闭可能会损害整个经济。

允许这些公司继续经营，但风险承受能力要小得多，部分原因是如果发生任何问题，纳税人将陷入困境。在住房危机之前，这些公司购买的债务与收入之比的贷款比例高达65%，但在被扣押后大幅缩减。

2014年，即使有新的CFPB规定，房利美和房地美对购买高债务收入水平的贷款也没有表现出太大兴趣。房利美将内部上限设定为45%，比CFPB政策高2个百分点。房地美主要跟随房利美的领导。

房屋拥有率持续下降，尤其是在非裔美国人中。2016年，房屋拥有率降至63%，是房利美和房地美创立以来的最低水平。然后政府介入。

在奥巴马政府即将结束时，联邦住房管理局专员埃德·戈尔丁(Ed Golding)及其工作人员对如何推动房利美(Fannie Mae)购买更多高DTI贷款产生了想法，这将提高房主的所有权，特别是在非裔美国人中。

皮尤慈善信托基金会(Pew Charitable Trusts)在2015年发现，有700万个家庭将其收入的一半以上用于租金。奥巴马政府官员希望尽可能多地帮助这些人而不是购房，以便他们建立资产。但是，它们受到房利美和房地美的严格限制。

联邦抵押协会不仅使DTI高于45%的借款人更难获得贷款，而且将超过43%DTI的贷款标记为特别有问题，并对其进行了更严格的审查。

戈尔丁说，他告诉房利美官员，该公司的做法可被视为违反了《公平住房法》，因为它们有效地歧视了债务收入较高的低收入借款人，特别是非洲裔美国家庭。戈尔丁将这种担忧传达给了房利美的主管联邦住房金融局。瓦特说，当时的联邦住房金融局在梅尔·瓦特(Mel Watt)的领导下，开始制定计划，指示房利美(Fannie Mae)购买债务/收入门槛较高的贷款。

该命令于2017年4月发布，距特朗普就职三个月之后。来自北卡罗来纳州的前民主党国会议员沃特在一次采访中说，他的机构将其计划告知了特朗普政府，但并未寻求许可或受到任何推翻。根据联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)监察长的数据，房利美(Fannie Mae)开始购买更多具有较高债务/收入水平的抵押贷款。

瓦特说，他的研究发现，即使这些贷款看起来风险较高，但由于对房利美和房地美进行了认真的审查，同时还考虑了信用评分和其他因素，它们的表现仍会更好。他说，不采取行动将使两家公司和联邦住房金融局成为反歧视诉讼的目标，尽管目前尚不清楚司法部是否准备提起此类诉讼。

“这很直观-您认为某人的债务收入比越高，他们将面临的问题就越多，”他在北卡罗来纳州现在退休的家中说。“老实说，但这并不是适用的最佳标准。”

这些仍在保护之下并由联邦住房金融局有效运作的公司迅速遵守了规定，一些贷方立即将新政策通知了借款人。

房利美(Fannie Mae)在一份监管​​文件中说：“我们为增加获得单户抵押贷款的机会而进行的努力，包括扩大的经济适用房计划以及履行为服务不足的市场服务的职责的计划，使我们面临着抵押贷款风险的增加。”

房长总报告说，两位房地美高管告诉联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)的总检查长，该公司“仍对按揭风险感到担忧”，该风险已在2017年指令下获准。

房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的发言人表示，这些实体一直在努力限制经济衰退期间的潜在损失，并且去年房地美(Freddie Mac)开始削减其部分债务与收入比率高的敞口。这些公司表示，他们使用复杂的财务模型来预测问题，并向投资者出售一些风险，但他们已经承认，扩大风险敞口可能导致更高的亏损。

FHA是住房和城市发展部的一个部门，它为数百万抵押贷款的损失提供保险。这些贷款很多流向了风险较低的借款人，这些借款人没有多少钱可用于支付首期付款。该计划对许多家庭至关重要，但在金融危机之前在房地产市场中只扮演了次要角色，在2007年支持了抵押贷款债务的3.14%。

但在奥巴马政府期间，其重要性急剧上升，并在特朗普上任后继续飙升，原因是官员们使更多贷款更容易获得政府保险的资格。2017年，美国联邦住房管理局(FHA)支持所有单户抵押贷款的10.9%，是十年前的三倍以上。这些贷款中有一半以上流向债务水平极高的借款人。

与房利美和房地美不同，联邦住房管理局对CFPB规则的豁免是永久性的。FHA不会从贷方购买贷款，但会提供保险，以防借款人无法偿还。该机构旨在帮助原本无法获得贷款的借款人，包括信用不良，无法大笔首付的借款人。

特朗普政府期间的联邦住房管理局官员看着他们所担保的贷款看起来越来越危险。直到3月，即特朗普宣誓就职两年多之后，住房和城市发展部才最终采取了重大步骤进行干预。它向贷方发出通知，称需要对贷款进行更多审查，但并没有阻止有风险的借款人获得贷款。而且它仍为最近警告之前的贷款提供保险。

FHA发现，它所支持的所有新抵押贷款中大约25%(相当于超过500亿美元的贷款)的债务收入比水平超过50%，是2000年以来的最高水平。

即使对房利美，房地美和联邦住房管理局的风险有所扩大，但政府在解决住房所有权方面的努力仍未取得完全成功。今年，非裔美国人的房屋拥有率降至数十年来的最低水平。

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