澳大利亚房地产再次开始繁荣令人担心

澳大利亚似乎正急着冲向另一场债务驱动的房地产狂潮。

三次降息使抵押贷款利率降至创纪录的低位，放宽了贷款限制，使购买者蜂拥而至。按照目前的繁荣时期的增长率，悉尼的房价可以弥补两年的损失，并最快在5月回到历史高位。

突然的转机正引发人们对房地产泡沫再膨胀的担忧，并有可能使本已令人担忧的家庭债务膨胀。它还使首次购房者更难踏上房地产阶梯，从而进一步集中了银行对抵押贷款的依赖，以实现收入增长和加剧不平等现象。

新南威尔士大学经济学教授理查德·霍尔登(Richard Holden)表示：“这是一个相当冒险的时刻。”“在信贷紧缩的大背景下，我们进行了价格调整，但真正的问题在于价格是否会失控。我们似乎避免了灾难，这是个好消息，现在看来我们决定再次进行测试。”

这六个图表显示了市场的快速转变以及经济和银行面临的风险：

在仅仅四个月的时间里，美国两个最大城市的房价已迅速掉头。报纸上再次充斥着激烈竞争的竞购战的报道，这些竞购战将房价推高了底价数十万美元。

在五月份斯科特•莫里森(Scott Morrison)政府出人意料的连任罢免了反对党工党(Labor party)缩减房东税收减免的计划后，房地产投资者也回来了。

尽管房地产市场的复苏可能会给经济放缓带来短期的打击，但长期的遗产可能是债务膨胀，从而永久性地削弱了经济的潜力。

随着借款人将更多的收入用于偿还抵押贷款，他们在汽车，家用电器，衣服等各种商品上的支出减少了，这剥夺了经济增长的主要动力。

即使降息和退税增加了家庭财务状况，消费者信心也跌至四年低点。

传统上，房地产市场的繁荣对零售商来说是个好消息，但澳洲联储将利率下调至创纪录低位的举动动摇了经济前景，动摇了消费者的情绪。家具零售商尼克·斯卡利有限公司(Nick Scali Ltd.)在本月初发出的盈利警告在市场上引起了很大的反响，这使诸如哈维·诺曼控股有限公司(Harvey Norman Holdings Ltd.)和JB Hi-Fi Ltd.(JB Hi-Fi Ltd.)等大型零售商纷纷倒闭。

悉尼盛宝资本市场(Saxo Capital Markets)的市场策略师埃莉诺·克雷格(Eleanor Creagh)说：“市场情绪仍然不稳定。”“调查和经济数据继续证实，那些过度借贷的消费者减少了储蓄，却没有实质性的工资增长，他们选择去杠杆化而不是增加支出。”

从历史上看，购房者可以依靠3%-4.5%的年薪增长来减少用于支付抵押贷款的工资比例。现在，随着工资增长率保持在2.5%以下，对于最近购买的人来说，这种情况不再发生，这加剧了消费者支出的拖累。

对于银行来说，恢复房价增长通常是个好消息。人们在上升的市场中借更多的钱来购买房屋，而现存的业主可能会被鼓励以房屋价值的增加来借钱，用于翻新。

不过，从长远来看，这可能会加剧抵押贷款压力。根据储备银行的数据，虽然抵押贷款的欠款不到1%，但近年来却在稳步上升。

阅读更多：澳洲联储表示，澳大利亚抵押贷款欠款上升至2010年高点

四大银行控制着1.7万亿澳元(1.16万亿美元)抵押贷款市场的近80%，同时也面临着政治压力，要求央行全面削减澳大利亚央行的利率，并提供更多贷款以刺激经济，这引发了人们对贷款标准可能下降的担忧。

尽管银行仍在从挫伤不端行为的调查中恢复过来，在那里他们受到放贷标准宽松的抨击。

尽管如此，竞争再次升温。西太平洋银行(Westpac Banking Corp.)降低了仅接受利息贷款的投资者的首付要求，而澳大利亚和新西兰银行集团有限公司(Australia&New Zealand Banking Group Ltd.)试图抢占更大的地主市场份额。

尽管房地产市场的低迷给首次购房者提供了进入市场的机会，但这种机会可能已经消失了。在之前的上涨中，随着房价上涨，首次购房者逐渐被挤出市场。

重返繁荣时期的价格将再次给年轻买家敲门，进一步加剧澳大利亚的世代不平等。

格拉顿(Grattan)研究所项目主任布伦丹·科茨(Brendan Coates)说：“过去几年的缓刑很可能是短暂的。”“房价上涨的最大影响是将财富从那些没有住房的人重新分配给那些拥有住房的人。”

　　免责声明：本文由用户上传，与本网站立场无关。财经信息仅供读者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。 如有侵权请联系删除！