什么是土地储备?土地储备业务如何运作?
土地储备是指以当前市场价格或更低的价格汇总包裹或土地块以进行未来销售或开发的做法。土地聚合器通过跟踪基于社会基础设施和人口因素的地理位置和拓扑位置来汇总土地。一般来说，土地以无准备的格式来源于聚合器，其中，他准备土地的所有权报告，财产边界，区域规则，转换，登记，批准和制裁，之后，土地准备出售或开发。土地集合商购买土地，等待土地价值升值，然后将其出售给开发商，投资者和其他利益相关方以获取可观的利润。
从事土地储备的组织
1.联邦，州和地方政府：政府机构使用土地银行来支持长期的公民规划或支持未来的经济发展。市政当局获得并拥有用于新道路，地铁站，医院，学校，公园或经济或住宅开发工作的土地所有权。
2.企业：城市的总体规划概述了为一个地区规划的基础设施，可以作为规划土地采购的指南。集合商可以购买和持有未开发或预先开发的地块，这些地块预计会增加市场价值，以获得长期业务收益。
3.大学和非营利实体：大学和非营利实体购买土地用于未来增长和/或扩大公共利益。
4.个人：拥有的财产，包括土地，提供了一种安全感。个人可以将土地用作财富创造工具，既可以用于退休计划，也可以用于支付子女的教育费用，也可以创造家庭遗产。
印度的土地银行业模式
购买和销售模式：在此模型中，土地集合商将从主要土地所有者处购买土地并将其出售给第三方。
联合开发模式：这是一种流行的开发模式，被大多数土地所有者采用，其中，土地所有者和开发者结合他们的资源和努力。在联合开发模式下，土地所有者贡献他的土地，开发商承担发展的责任。
土地租赁模式：该模式通常用于房产的长期租赁，土地所有者提供土地而没有任何开发。通过租赁合同动员土地比通过购买和销售模式更便宜。在这里，土地集合商作为土地所有者和第三方之间的中间人，处理租赁合同，为程序提供保证金并处理土地的动员。
决定土地储备位置的关键因素
土地：理想的土地应该是稳定和可用的。
标题：土地应该具有明确的市场标题。
连通性：土地应该通过公路，铁路，海运和空运良好连接(现在和将来)。
社会基础设施：附近应有公共基础设施，包括健康，教育，住房，交通和公民设施。
设施的可用性：土地应该可以方便地获得一般设施(现在和将来)，如水和电等。
教育机构：现有(或即将开展)的学校和大学。
增长因素：符合人口，地理，公民和工业增长。
除上述因素外，周边商业和住宅开发周边物业，也是土地储备的主要因素。
土地银行的阶段
欠发达/早期阶段：任何利用集合商的土地，最初是耕地，农业用地或未经改造的土地。土地没有看到任何明显的价值增长，直到它与发展道路一致。
预发展/增长阶段：一旦土地及其周边地区开始与社会基础设施一起发展，土地的价值就会急剧增加。
已开发/成熟阶段：土地被转换为住房或商业财产，此后，其价值增长缓慢。
只有在欠发达/早期阶段购买土地，才能实现土地储备的全部潜力。土地银行在耐心的前提下工作。由于业务的长期性，大多数投资者将土地银行视为投资。
土地银行业务对买家和卖家的好处
对买家的好处
土地价值的升值：土地是少数随着时间的推移而升值的资产之一。因此，购买具有高发展潜力的土地，或接近其目前的市场价值，可确保为投资者带来最大的价值。如果土地在需求低的时候得到保障，这也意味着较低的收购价格，那么当需求很高时，未来可以获得可观的利润。
增值：通过获得房地产开发批准，然后随着时间的推移，继续进行房地产开发，可以增加对网站的附加价值。增值使得土地对开发商更具吸引力，开发商可能愿意为此付出溢价。或者，土地银行家可以选择融资并继续进行房地产开发。
对卖家的好处
土地的高于市场价格：土地银行家通常以高于市场价格的价格购买土地，并且在购买时没有提供显着的投资回报。因此，卖方在其土地上获得高于市场的价格。
消除风险：由于卖方不适合商业和/或农业用途，卖方能够消除其土地上的风险因素，如果它没有提供显着的投资回报。
印度土地储备的现状
根据汤森路透基金会的数据，印度的土地平均面积为11,500平方米，超过三分之二的业主拥有不到40,000平方米的可耕地。在印度农村，超过56%的家庭没有土地。“随着经济规模扩大，随着持有量的减少，几十年来的债务和继承，随着经济的发展，对工业和发展用地的需求也在增加。这导致了农民和国家之间的冲突，拖延了价值数十亿美元的项目，“它补充说。
随着恶魔化，房地产(监管和发展)法案(RERA)以及商品和服务税(GST)的实施，许多小型土地银行家将他们的库存卖给了更大的参与者。资金短缺和房地产市场持续放缓，迫使许多中小型开发商与大型开发商合作完成项目。
RERA和GST的影响
由于财政部长Arun Jaitley建议将房地产纳入商品及服务税，因此动力也在建立，因为房地产已纳入商品及服务税的范围。2017年11月9日的GST理事会会议无法简化流程，并已将决定推迟到下次会议。此外，这种措施(在商品及服务税下带来房地产)需要修改宪法。目前，宪法的附表7列出了土地和建筑物的税收，作为州名单的一部分。自2017年7月1日起，租赁土地，租赁建筑物以及购买建筑房屋所支付的EMI都吸引了商品及服务税。任何租赁，租赁，地役权或占用土地的许可都被视为服务提供，因此属于中央商品及服务税(CGST)。