德里-NCR上著名的房地产开发商DLF最近在其新的现成可售项目推出当天筹集了70亿卢比。重要的是，这些公寓的起价为1600万卢比，与周边地区的项目相比，溢价近20%至25%。
DLF的成功销售意味着买家愿意为低风险和开发商品牌支付溢价。
值得指出的是，此类项目不收取任何商品及服务税，因为已经完成了结业证书，并且该项目也不受RERA的若干监管限制。
这里的问题是，在资金短缺，发展缓慢的房地产市场中，成功启动已完工项目还是高级项目是趋势。会不会有人见证活跃于高端市场的开发商准备推出的一系列新产品?
对于初学者来说，重要的是要提到，这更多的是例外，而不是规则，因为它涉及NCR中的杰出建筑商，其“开发和租赁实体都具有正增长的自由现金流，而嵌入式土地资产可以维持摩根大通表示：“可以在不增加任何额外资本的情况下，长期保持增长。”
这意味着，尽管开发人员可以在现成的阶段进行销售是有意义的，因为它可以使他们摆脱RERA的监管限制，并为他们提供更好的定价能力，但是今天只有少数开发人员具备完成一栋居民楼，然后将其启动。
房地产专家说：“这是例外，而不是趋势。”增加流动性将继续对边际或无组织房地产参与者构成挑战。
该策略是“出色的”，并发出一个信息，即对于正确的配方，市场上仍然有胃口。话虽如此，这更多的是例外而不是规则。GenReal Advisers的Anckur Srivastavva表示，如果有经验的开发人员在市场上推出即买即买，优质，物有所值的产品，就会有需求。
DLF最近发布的这份报告还表明，许多买家“规避风险”，我们预计房地产项目的整体销售周期将发生重大变化。之前，大约占项目单位的10%-15%，该项目在项目完成时仍未售出。现在，我们预计项目完成后的销售额将达到25%左右。”印度评级和研究部(Fitch Group)公司(企业评级)总监Ashoo Mishra解释说。
他说，这种变化的另一个原因是，房地产价格最近没有有意义地上涨，这使得最终用户可以等待项目完成而不必担心价格上涨。
由于担心开发商及时完成项目的能力以及在建项目和已完工项目之间的商品及服务税税率差异，高端和奢侈品领域的客户偏好已转向可随时使用的库存。
因此，此类项目的销售变得更加落后。在这种情况下，对于开发人员来说，在准备就绪的阶段启动销售是有意义的，因为这可以使他们摆脱RERA的监管限制，并为他们提供更好的定价能力。
尽管如此，ICRA公司企业评估副总裁兼副负责人Mathew Kurian Eranat表示，并非所有开发者都可能采用这样的策略，因为它需要大量的营运资金才能使项目进入完成阶段而不依赖客户的进步。
此外，开发商将使用这种策略承担高市场风险，除非他们确定项目所在地的需求前景，否则这可能不是明智的选择。考虑到所涉及的高营销风险，提供建筑融资贷款同样具有挑战性。他说，尽管如此，拥有良好销售记录的开发商可能会从贷方那里得到这种资金需求的有利考虑。
ANAROCK房地产顾问公司董事长Anuj Puri同意，在短期内，整个预算细分市场和城市对现成房屋的总体需求将继续保持较高水平。对于NCR尤其如此，成千上万的购房者仍在等待拥有其财产。
ANAROCK的2019年上半年消费者信心调查还着重指出，有36%的寻求房地产者更喜欢现成的房屋，其次是24%的寻找计划在未来6个月内完工的房地产。这表明了寻求住房者的明显偏好。
同时，在排名前7位的城市中，未售出的全部库存(约6.56万亿单位)中，已经有近81,300个已完成。在这些现成的房屋中，将近10,000个单位(占12%)属于价格在1500万卢比以上的高档细分市场。
仲量联行最近的一份报告还指出，项目完成速度的放缓并没有涵盖整个住房类别，而是在中高端和高端类别中明显可见。仲量联行研究中心的数据表明，排名前7位的城市中被归类为延迟或停滞的住宅单位总数为45.4万。
但是，这些单位中有84%出现在德里NCR(62%)和孟买(22%)这两个主要的大都市中。其余城市的百分比份额为个位数。
准备入住的公寓趋势是否会继续存在？
所有开发人员都会效仿这种推出即售单元的趋势吗?当然不是。
房地产专家警告说，市场将不得不在未来六个月中评估该项目的取消数量。Srivasttava说，这将清楚表明实际进入最终用途的人数和为投资而进行投资的人数。
这就提出了另一个相关的问题。如果这些都是所有最终用户都在按“购买”按钮，那么这些高端买家在哪里呢?对该产品的狂喜是否预示着投资者的回报?如果这些投资者没有目睹任何资本增值或获得丰厚的租金回报，在接下来的六个月中会发生什么?
他说，未来六个月的情况肯定会很清楚。
应该采取什么措施来改善未来的需求？
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对于确定的和长期的需求创造的，有意义的饭修正是必须的。专家称，减免商品及服务税的注册费可能是价格调整的一部分。
高档和豪华车市场的需求和价格的改善将与整体市场状况的有利发展联系在一起，包括更好的客户信心和更广泛的宏观经济活动的回暖。客户对未来价格走势的期望也会影响购买决策;截至目前，由于供需不匹配，价格升值预期已经缓和。
为了支持需求增长，确保解决卡住的项目以恢复客户的信心和对开发人员的信任也很重要。可以针对所有项目评估诸如宣布的经济适用房项目的“最后一英里”资助计划等措施，以解决卡住的项目。马修·库里安·埃拉纳特(Mathew Kurian Eranat)表示，向经济适用房客户提供的一些税收优惠措施如果扩展到所有住房单位，也可以支持需求的改善。
Kotak Realty Fund首席执行官Vikas Chimakurthy认为，增加在建项目需求的潜在措施可能包括允许将全部利息(抵押融资)作为收入的可抵扣税款，并免除印花税和在NCR中注册和孟买的住宅项目，因为几乎80%的停滞项目都在这些城市。