如何从被动房地产投资中获得最大收益

房地产可以是积累财富和创造收入的绝佳方式，但现实情况是，作为房东并不适合所有人。即使您选择聘请物业经理来处理租赁物业的日常运营，购买和持有单个租赁物业仍需要大量时间，风险和资金。

幸运的是，您可以通过多种方式被动地投资房地产，这可能是赚钱的丰厚方式。借助房地产投资信托(REIT)和其他房地产公司，您可以通过股票市场投资房地产。您可以参与众筹房地产投资，也可以投资经验丰富的房地产开发商确定的单一物业机会。或者，您可以选择与活跃的房地产投资者合作以购买投资物业并在业务中扮演被动角色。

但是，在开始之前，需要了解一些重要的事情，尤其是如何避免风险过高的被动房地产投资，如何以正确的方式分配资金以及如何随着时间的推移监视投资。

考虑到这一点，这就是寻找和管理被动房地产投资时要考虑的事项。

1.避免掉入陷阱

俗话说，如果某件事看起来好得令人难以置信，那可能就是事实。但是，在被动房地产投资方面，您需要能够识别出“太好了，无法做到”。

让我们从房地产投资信托开始。您应该寻找的第一个危险信号是股息收益率明显高于同行。例如，如果普通的酒店房地产投资信托基金支付的股息收益率为6%，而您发现一家房地产投资信托基金的收益率为10%，则可能表明该业务存在问题。股票投资者通常将此称为收益陷阱。

除了评估股息收益率太好以至于不能算是真实之外，在评估房地产投资信托时还需要寻找其他潜在的危险信号。需要明确的是，没有这些都是麻烦完善的指示灯全部由自己。但是，存在这些因素中的任何一个应该是在将其保留在监视列表中之前进一步深入研究该公司业务的原因。

派息比率超过房地产投资信托基金营运资金(FFO)的100%以上。运营资金是收益的REIT版本。虽然房地产投资信托基金通常支付更多的收入比平均股息的股票，股息那就是多比公司的FFO还没有结束长期持续下去。

公司财产组合中的出租率下降。您会在零售行业中看到很多，尽管入住率下降可能是任何房地产投资信托基金的令人不安的迹象。

同店收入增长缓慢，停滞或下降。健康的商业物业每年都可以略微增加租金，而且许多都将租金增加直接计入多年期租赁中。如果同店租金增长转为负数，则可能是一个严重的麻烦迹象。

债务过多。对于可负担的REIT来说，债务多少没有固定的规则，但是如果我发现债务/资本化比率超过50%，我就会开始怀疑。

在考虑众筹房地产交易或个人投资房地产时，同样适用“太好了，不能成真”的原则。例如，众筹房地产投资的目标是为投资者带来25%的年化收益，这可能表明该交易涉及很多执行风险。双工而类似性质列出了$ 150,000以上可能是一个迹象，什么是严重错误的财产，如果你选择购买它，你应该把你的尽职调查时期卖得为$ 100,000非常重视。

2.多元化您的投资组合

如果您有很多钱可以投资股市，那么您是否会将全部资金投入一家公司?可能不是。同样的概念适用于房地产投资。

需要明确的是，房地产本身当然可以用来分散您的资产。例如，如果您有100万美元的净资产，其中95%是股票和债券，那么将部分资金投入房地产可以帮助您避免股市崩盘。

但是，分散您的房地产分配也很重要。如果您选择投资于众筹的房地产交易，则尤其如此，因为这些交易往往是高风险的投资，因此分散资金对确保交易成功不会对您造成财务损失至关重要。

此外，不同类型的商业房地产对经济状况的反应不同。例如，旅馆，自助存储设施和娱乐场所往往具有高度周期性-也就是说，与一般公司相比，其业务受到经济衰退的不利影响更大。另一方面，医疗保健物业，办公楼和公寓在经济上往往不那么敏感。通过使被动房地产投资的性质多样化，无论经济状况如何，您都可以为自己取得相对强势的投资业绩做好准备。

3.做功课

最后，重要的是讨论什么是被动房地产投资，什么不是被动房地产投资。被动投资意味着您在基础业务中不扮演任何积极角色。换句话说，投资股票时，您无需参与公司的日常业务运营。

但是，被动投资并不意味着您只是简单地投入资金，然后就将其遗忘了。如果您投资房地产投资信托基金(REIT)或其他房地产股票，请务必跟上公司的运作方式，以确保您购买股票的理由仍然适用。至少，我建议您阅读每个拥有股票的公司的季度报告，并注册以在公司发布重要新闻时接收电子邮件警报(大多数REIT在其投资者关系网页上都可以轻松实现此目的)。收听公司的季度电话会议可以使您对业务有更多的了解。

购买了我投资组合中的所有REIT股票，希望我能永远拥有它们，但这并不一定意味着我会拥有。如果我购买房地产投资信托的最初论文发生变化，我通常会很快前进。

在众筹房地产投资中，正在进行的家庭作业并不那么重要，这仅仅是因为您不能随心所欲地从投资中套现。但是，紧跟从交易发起人那里收到的更新仍然很重要。毕竟，即使您无法出售某项特定的众筹投资运作不顺利，也可能会影响您希望在投资组合中的其他地方承担多少风险。

最重要的是，与拥有和管理租赁物业或修理和翻新房屋等主动策略相比，被动的，购买和持有的房地产投资肯定会减少时间投入。请注意，这并不意味着您进行投资后就没有持续的时间投入。

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