使馆办公园区房地产投资信托基金在房地产危机中熠熠生辉

BL研究局

在房地产行业低迷的情况下，标准普尔BSE房地产指数去年下跌4%，过去六个月下跌2%，Embassy Office Parks REIT(房地产投资信托基金)已提供近24个自今年4月上市以来的回报率。原因如下：

稳定的商业市场

虽然住宅房地产行业继续挣扎，但印度的商业房地产市场似乎强劲，过去一年左右的租金增长率达到两位数。与住宅市场的供应过剩不同，写字楼市场缺乏高质量的办公空间。这有利于Embassy Office Parks REIT，其拥有约3300万平方英尺的商业资产。在过去几个季度，房地产投资信托基金在班加罗尔，孟买和浦那的主要写字楼市场一直保持93-94%的入住率。截至2019年6月，根据该公司的报告，近140万平方英尺的新项目(班加罗尔和诺伊达)比目标交付提前了两个季度。这是由健康的需求驱动的。

对办公空间的需求主要由IT / ITeS以及电子商务和共同工作空间等部门推动。在这里，Embassy REIT具有优势，因为它拥有超过160个大型客户，其中近一半是IT和科技公司，如IBM，Cognizant和McAfee。该公司的平均租期为5 - 9年，最初承诺为3 - 5年。在2019年6月季度，Embassy REIT出租了5.95万平方英尺的新租约。其中，现有租户的扩张占占用办公空间的57%。Embassy REIT的合同租约每三年增加15%。

根据房地产咨询公司JLL的报告，由于强劲的供应渠道和稳定的空置水平，预计到2020年商业板块的办公空间净吸纳量将超过3900万平方英尺。Embassy计划在未来四年内推出400万平方英尺。由于对办公空间的需求预计将保持高位，该公司应该能够改善其客户群和入住率。

例如，基础设施的改善，如诺伊达 - 大诺伊达高速公路周围的地铁系统，已经帮助了对办公空间的需求。在诺伊达正在开发的Embassy Oxygen项目(二号塔--60万平方英尺)预计将于2016财年第三季度完工，大约2.46万平方英尺已经出租给MetLife。

大办公室组合有帮助

Embassy REIT在班加罗尔，浦那和诺伊达的黄金地段拥有7个办公园区和4个办公楼。超过40%的收入来自前十大客户。由于公司的大多数客户来自IT / ITeS部门，因此存在集中风险因素。但由于长期租赁合同和优质的客户群，该公司在过去三年中能够保持81%的健康客户保留率。

房地产投资信托基金还通过酒店，停车场，食品和设施维护等设施产生收入。

在2019年6月季度，Embassy REIT报告的收入为535亿卢比，比去年同期增长了19%。租赁上涨占收入的近60%，租赁续约占30%，其余部分则提供便利设施。最近一个季度的净营业收入利润率为85%，与去年同期持平。

尽管其他房地产公司的商业部门表现良好，但该部门的收入通常不到其收入的30-35%。因此，由于住宅房地产板块的减速贡献了超过60%的收入，这些公司的利润受到压力。在过去六个月中，大多数房地产股表现平平。

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