为什么即使在这个周期的这个阶段 投资者仍会继续为房地

我最近遇到一个认识者，他在美国拥有数千扇门。当我们聊天时，他告诉我最近他以高于他们认为的价格出售了300万美元的价格出售了该物业。是的，300万美元。我无法想象谁会付出那么多，特别是在成熟的市场中。

与我一起工作的投资者知道我愿意多户财产购买时的保守程度。尽管其他联合组织对出价过高的房地产没有丝毫顾忌，也没有考虑过以高于要价的价格出价以“赢得”竞标之战，但我严格遵守这些数字。我正在寻找最低7%的现金回报率。如果数字不符合我的标准，我就走开寻找其他机会。

大多数投资者忘记了买时赚钱，而不是卖时赚钱。因此，关键是购买权，这意味着永远不要过度竞购房产。

什么是竞标？

竞价与保守投资者相反。与相同区域内的类似物业相比，当您以高于市场价格的价格购买时，就会发生这种情况。另一个过度招标的迹象是，当您以高于市值利率的价格购买物业时。

资本化率(计算为净营业收入除以购买价格)显示了您为物业支付现金时的回报。最高税率越低，您将为房产支付的价格越高。最高封顶利率通常会带来更高的回报，但是封顶利率过高可能表明投资存在风险。多户家庭的国家上限税率为5%。

这是您要考虑的事情：如果您忽略了一些迹象，表明您在投资方式上应该更加谨慎，那么您可能会竞购物业。当投资者是新手并且没有经验，并且只看到房地产交易的好处而忽略了固有风险时，就会发生这种情况。

仔细观察当前周期

多户家庭周期是否达到顶峰?一些专家认为它具有。但是，对多户家庭财产的需求仍然旺盛，同时可供购买的优质财产也短缺。导致多户家庭房地产价格上涨并导致投资者开始竞价的因素仍然存在。这些因素包括更多退休的婴儿潮一代选择租房而不是购买新房，以及千禧一代也选择租房而不是购买独户房屋。

那么，为什么我们仍然目睹竞标呢？

在房地产的整个职业生涯中，我目睹了投资者在此周期后期仍过高出价的几个关键原因。外国投资者仍在竞购美国房地产，这有助于推高多户房地产价格，并助长了竞价。对于外国投资者来说，以3%的现金支付现金要比在其本国的0.5%好。机构投资者还通过以较高的价格购买房地产来提高价格，不仅在他们习惯的主要市场(如纽约，洛杉矶和芝加哥)，而且在二级市场也是如此。他们主要靠收费赚钱，并且有权降低投资者对收益的期望。因此，他们能够出价过高。

利率处于历史低位，这使得融资更具吸引力，这一事实使投资者可以提供更高的价格。此外，新手投资者之所以竞价，仅仅是因为他们想拥有房地产，并且愿意为购置房地产付出一切。

推动价格上涨的另一个因素是1031交易所。这种递延税的交换方式允许卖方将其资产交易为类似资产，并将其资本利得税递延至出售下一项资产时，甚至更进一步。因此，卖家承受着购置新房的压力，并且会采取一切必要措施来买房，包括竞价，因此他们不必为资本收益缴纳高额税。

最后，许多投资者过于乐观，认为更高的租金溢价将有助于证明他们愿意为该物业支付的价格合理。事实并非如此。许多投资者和公寓业主将证明，当租金提高到市场平均水平以上时，租户将选择搬家。

摘要

投资多户住宅是重要的一步，现在是购买房地产时要谨慎的好时机。这些数字必须支持购买价格并显示可观的回报。很多时候，外国，机构和新手投资者为房地产付出了高昂的代价。需要通过1031交易所配置资金的投资者和过于乐观的投资者选择经常多付。保持纪律非常重要，尤其是在房地产周期的后期。

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