全球金融风暴后香港经济复苏香港住宅价格持续上升一轮长

据恒 大研究院的统计，1986年-2017年，港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨20倍、20倍和14倍，年均增长10%、10%和9%，2018年房价收入比接近48倍，位居世界主要城市前列。由于房价过高，住房自有率从2004年的54%下滑到2017年的49%。尽管香港政府兴建了大量的公营房屋，但房价居高不下，高房价与住房困境并存。

与此同时，为冷却过热的楼市，香港政府“辣招”不断，推出了多轮调节按揭成数和贷款额度的措施，也多次加征印花税，2018年更是征收一手房空置税，但香港楼市的热情始终浇不灭，仲量联行的研究数据指出，香港中小型住宅价格自金融风暴后已上升2倍，并超越1997年高位63%。

今年上半年，香港房地产市场仍保持较强的增长态势。据全球性房地产咨询公司——莱坊房地产咨询公司发布的研究数据显示，截至今年11月中旬，香港房价已连涨29个月，并按年10%的涨幅增长。

香港楼市何以形成如此上涨局面?业内普遍认为首先是宽松的银行政策。协纵策略管理集团创始人黄立冲指出，美国自2015年启动加息进程后，已加息了8次，但香港只跟随了一次，金融环境宽松，“香港过于借助美元低息，使信用不断放大，支持了楼市的上涨。”

除此之外，市场普遍把香港房价畸高的原因，归结为香港土地供给的长期不足，一是香港重视生态环保，不少郊野土地不能开发，近年来因环保人士反对，还大幅减少了填海造地。

不过，从今年9月份开始，种种迹象显示，香港楼市“拐点”或已悄然到来。近日，记者在香港实地走访多个房产中介了解到，不少门店交易量有所下降，房价也开始回落。传统蓝筹屋苑之一的太古城，因受到中产人士的追捧而以抗跌性著称。然而，这个蓝筹楼盘近期也有所回落。

十大“蓝筹屋苑”几乎出现全面回调

记者走访了解到，目前太古城两居室总价在800万-1400万港元之间，三居室最低可至1300万港元，带两个洗手间的三居室总价则在1700万港元左右，高层有露台可达2500万港元。

今年7月、8月房价高峰时，太古城整体单价达2.3万-2.5万港元/平方尺(折合约21.9万-23.8万元人民币/平方米)，9月份开始，房价有所回落，目前单价为1.8万-2万港元/平方尺(折合约17.2万-19.1万元人民币/平方米)。

之所以楼市有所回落，在中原地产太古城一门店工作人员看来，是受到中美贸易摩擦、股票下跌等因素影响，致买家持观望态度。而希望尽快出售的业主，只能选择降价。

不过，在美联物业太古城一高级物业顾问看来，9月份开始，虽然出现了总价千万以上房源，最终便宜100万港元出售的案例，但仅为个案，总体而言，太古城房价下跌幅度有限。

而在成交量方面，据记者走访了解到，太古城成交量高峰期在7、8月份，9-10月份下降明显，相比10月份，11月成交量则有所回暖，但依然没有恢复至最高峰。

“9月份太古城成交2单，10月份7、8单，11月至今(11月29日)，已成交12单。”中原地产太古城一门店工作人员表示。与此同时，美联物业太古城门店物业顾问表示，她所在门店7、8月份成交15单左右，10月份下降至5单，不过，11月至今回升至10单。

记者注意到，反映香港二手房价走势的中原城市领先指数(CCL)，于11月23日仅为179.18，比上月下滑3.03%。而中原城市分区领先指数，港岛、九龙、新界东和新界西均全线下滑。下跌幅度最大的地区，并非位于供应较为充足的新界偏远地区，而是市中心的港岛区，较上月跌幅达4.24%。

其中，被视为“香港楼市参考指标”的十大“蓝筹屋苑”，也几乎出现全面回调。位于港岛区的康怡花园环比下跌9.31%，杏花村下跌5.6%，太古城下跌2.54%;位于九龙区的新都城较上月下跌12.59%;新界的映湾园则下跌10.10%。

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