越来越受投资者欢迎的酒店

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到目前为止，越来越多的投资者忽略了接待部门，而将注意力集中在更成熟的办公部门。他表示：这些投资者和那些希望进入波兰市场的人，被一家新的、越来越受欢迎的酒店运营商的运营结构所吸引。波兰资本市场主管Pavet Nowakkowski说。

2018年是商业地产投资创纪录的一年。酒店怎么样？它们是投资者感兴趣的资产类别吗？

在机构和私募股权投资者中，酒店越来越受欢迎，因为它们往往构成商业房地产投资组合中一个有趣的多元化元素。虽然这一资产类别仍占整个交易市场的一小部分，但近年来投资者对这一领域的兴趣明显增加。值得注意的是，去年波兰这一部门的交易市场总值超过10亿欧元。2017年交易规模最大，售出13家酒店，总额约3.5亿欧元。2018年交易额达到1.2亿欧元，到2019年年中，总交易额约为1.5亿欧元。鉴于正在进行的交易，我预计今年的交易额将达到3.32亿欧元。每间房的价格——这一细分市场中使用最广泛的房地产价值指数也在上涨。2017年是破纪录的一年，2018年达到12.3万欧元/间，2018年达到14.65万欧元。到2019年年中，每间房的价格飙升至19.3万欧元。在波兰最大的城市，位于市中心的一流五星级酒店现在售价约为30万欧元。

谁在波兰买了酒店？资本从哪里来？

传统上，德国投资者是主要的市场参与者。Deka和UnionInvestment等投资基金多年来一直活跃在波兰房地产市场，几乎涉足各个领域。像英国的投资者一样活跃。来自亚洲和中东的投资者也有显著增长。他们在酒店业进行了首次投资，并正在这个市场寻找新的投资机会。这些玩家专注于酒店投资，但越来越多的投资者忽略了这一细分市场，专注于更成熟的办公部门。这些投资者和那些想进入波兰市场的人被一种新的、越来越受欢迎的酒店运营商经营结构所吸引。

准确地说，酒店是根据特许经营或管理协议来运营的。

大多数酒店将继续这样做。然而，市场上的连锁酒店提供长期直接的物业租赁。这种租赁对于投资者和开发商来说是一个非常有吸引力的公式，因为它改变了酒店管理给经营者带来的所有经营风险。无论酒店市场状况如何，业主都会收到20-25年的固定租金。在这个部门中，还有一些专门的公司，作为外部经营者，向业主提供租赁，从而成为一个可识别的连锁酒店的加盟商。这就是我们所说的三明治交易。与连锁酒店直租是经济领域最常见的，而且是二、三星级酒店。在四星级酒店和五星级酒店的情况下，特许经营和管理合同仍然是主要的公式。在这种情况下，如果投资者不想承担经营风险，唯一的解决办法就是在夹层交易下与外部经营者间接租赁。

是否正在成为租赁日益饱和的写字楼市场的替代品？

这不仅仅是为了建造新酒店。现有的大部分写字楼都可以改造成酒店，根据其楼层和窗户可以生成更多或更少的酒店房间。所以很多位置好的建筑已经不符合现代办公空间的要求，租客可以获得第二次生命。对业主来说，酒店经营者是受欢迎的租户，原因有二。首先，它提供长期租赁，从而避免了业主每隔几年就要延长租约或寻找新租户的努力，这将转化为优惠措施的节省，如优惠付款、免租期和与续约或新合同有关的租赁费。第二，提供稳定长期现金流的房产更容易出售，收益可观。由于这些原因，华沙正在建设的几座高层建筑，每座都提供几十万平方米的可出租空间，有一些空间是专门为旅馆房客准备的。

市场的增长前景如何？我们是否有可能见证这部分交易数量的大幅增长？

波兰的酒店租赁市场仍处于起步阶段。一些物业将长期出售(早期开发阶段)，而另一些将在完工后出售。我预计，在未来12至18个月内，将会有更多涉及租赁的酒店交易。这类投资产品需求旺盛，相当一部分投资者，尤其是来自欧洲和亚洲的投资者，正在等待第一批项目出售，收益率可能与各大写字楼产品差不多。波兰正在关注许多计划在中国开展业务的连锁酒店。紧随其后的将是投资者，他们的投资组合包括世界其他地方的此类品牌酒店，他们也将在波兰购买这些酒店。酒店市场竞争力的提高体现在各种业务结构的发展，如直接租赁、间接租赁(夹层交易)或以最低收入为担保的管理合同，预计将在未来几年增加这一市场的交易量和价值。

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