艰难”、“寒冬”、“信心”这是业内人士对中国长租行业现状的评价。
“刚开始做长租公寓的时候很像喜剧片，每个人都吹着、捧着，特别开心，其乐融融，去年年底到今年像是恐怖片，提起来就吓得发抖”这是旭辉领寓北京(楼盘)事业部总经理汤若季对2018年的最大感受。
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不过，困难是暂时的，多数人对长租行业的未来仍然充满信心。
在新派公寓CEO王戈宏看来，前几年政策加持，各方鼓励，大家都过的太容易了，如今长租行业已变得极其艰难，不过，行业发生任何事情都非常正常，如果一个企业不能经历磨难，还谈何未来。
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不过，在魔方生活服务集团副总裁金喆看来，结构化租赁在中国整个比例非常低，3%到5%，而这一数字在日本是87%，在美国是40%以上，只要本着开放共生的心态，行业完全没有问题。
乐乎城市青年社区创始人罗意认为，信心比黄金还重要，放低姿态去链接各种资源方，才能不断壮大自己。
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12月6日，在和讯网第十六届财经风云榜第九届地产金融创新峰会上，来自国内主流长租机构的众多业内大咖汇聚一堂，探讨长租行业冷暖。
长租模式核心：运营效率
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创业系、中介系、酒店系以及坐拥地利的开发商系，都强调了一个共同词汇——运营效率。
作为创业系的代表，魔方生活服务集团已经是国内集中式公寓的领头羊。在金喆看来，长租公寓运营模式有轻资产、重资产、中资产，或是集中式和分散式，左手房源，右手客源，加之资本支持。在他看来，能够拿得到便宜的房源，可能意味着未来有很好的收入，能吸引很好的客源，不过这也考验运营商的综合运营效率。
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所谓商业模式无非为市场和顾客创造什么样的价值，这是窝趣创始人杨稷的看法。作为酒店系代表，窝趣主要帮一些投资人、投资机构进行资产管理，输出品牌标准、产品标准、运营标准，提升运营效率，提升整个资产收益。
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在杨稷看来，公寓行业是新兴行业，不管每个派系的优势是什么，最终还是体现品牌、运营以及跟顾客关系处理三点上，如果在这三点上没办法形成一个持久竞争力的话，很难建立一个持续的竞争优势。
“提升客户体验、打造好的产品和通过高效低成本的运营来真正实现盈利，这是任何一个公司最终都要去关注和发挥的一些核心竞争力”，这是碧桂园长租经营管理部总经理杨鹏的观点。
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杨鹏认为，像长租公寓这么长产业链条的生意，到最后大家拼的无非还是最终的产品能力和运营能力，所以不管是哪个派系，大家出发的地方可能不太一样，但至少都会走到产品能力和运营能力竞争的赛道上来。
在龙湖冠寓总经理张智聪看来，长租是一个非常难做的行业。
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在张智聪看来，长租公寓是一个服务消费品，本质上，跟房地产开发不一样，虽然长租投入挺“重”，包括龙湖自持地块建设的住房、直接购买的住房以及投资装修改造的住房，都是比较“重”的，长租行业本身毛利水平并不是那么高，能否成功很重要的是有没有足够高的效率。
另外，张智聪非常强调融资成本，他认为只有在低成本的条件下做重资产投入才符合逻辑。一直以来，龙湖的融资成本都很低，平均融资成本不到5%，在这样的环境下做重资产投入符合逻辑，否则在一个低毛利行业，用非常高的资金成本去投入是没有未来的。
与大多数出身房地产的长租机构不同，旭辉领寓与旭辉地产集团属于平行关系，因此，长租公寓的发展运营、管理体系很独立。从2017年到现在，不到两年时间，旭辉领寓的发展速度比旭辉集团跑得还快。
在汤若季看来，如何获取长租行业的盈利空间，三十六计，每个人各自有擅长的点。旭辉长租团队具备一些创业公司所拥有的高效率、高周转的状态，同时又具备一些地产资源的支持，这是极大优势。
一个企业无论如何伟大，商业模式只有一个，就是利他模式，这是王戈宏很相信的一句话，在他看来，长租公寓行业才刚刚开始，硬件、软件、社区都是同质化的东西，最终拼的还是执行力，要有两个价值凸显出来，第一是能否变成消费者喜欢的品牌;第二是能否变成资产创造价值的一个系统。
乐乎是非常典型的创业公司，因为没钱就做了轻资产，很早就定位要做行业服务。2018年，罗意越来越明确，乐乎不是一个靠钱去推动业务发展的公司，应该回到使命感、回到客户、回到组织效率上去。
数据显示，2015年到2018年乐乎B轮融资之前，乐乎130个项目里只有一个是直投，其余均来自合作方，包括地产商、政府、园区、私募基金。
未来颠覆长租公寓的人会是谁?有人觉得是国家队或地产商巨无霸，但罗意认为颠覆长租行业的很有可能是互联网从业者，谁能快速把资产运营出效率，谁能把客户运营出价值，这是未来的独角兽，甚至是未来颠覆行业规则的人。
作为一个行业长期的从业者，罗意认为租赁是刚需，而具有一定规模和建制的运营能力未来会非常值钱。
未来行业格局初现
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长租冬天已经让大家感受到寒意，基于不同侧重点的思考也让长租机构之间的差异化越来越明显，基于品牌或者开发能力，抑或高效组织能力，长租行业的未来格局正在慢慢初现。
窝趣诞生于铂涛集团，特别注重品牌先行，对长租公寓来说，窝趣在当前阶段非常看重跟消费者的互动，在杨稷看来，品牌美誉度跟消费者互动关系更重要，因此，窩趣会在这方面投入很多精力。
值得一提的是，窩趣特别强调产品舒适性，并采用了五星级酒店床垫品牌，也是最早开始用落地大窗的长租品牌，良好的用户关系让窩趣受益匪浅，据杨稷介绍，超过70%的窩趣用户会给好评，并会介绍朋友入住窩趣社区。
某种程度上，社交或其他一些东西不是租房者的核心需求，可能更本质的需求是大家住得好、睡得好，感到舒服和安全，这是碧桂园长租部门的判断，现阶段碧桂园最关心的话题是回归居住本质，如何能够把这些最基本的东西做好。
从中长期来看，碧桂园的方向和目标是“长租城市”，用杨鹏的话来说，开发商做久了，会有一个倾向，市场上房源不好找的时候，干脆自己开发，所以碧桂园一直计划从长租公寓向长租社区、长租城市业态的演化和升级。
未来的“长租城市”，包括居住板块+产业、办公、文旅、大商业和大的社会生活配套，是一个相对可以自洽的生活社区。
近来，罗意在尝试用互联网思维提高组织效率，在他看来，乐乎未来的重点是建构三方面能力，其一是去化能力，长租行业去化能力很低，被互联网改造的深度是严重不足的;其二是人才培养能力，长租行业标准化人才输出效率极低;其三是客户价值运营，罗意认为客户价值挖掘是未来运营商建立护城河很重要的一点。
在汤若季看来，规模非常非常重要，结合高效率以及地产背景，旭辉领寓在整个资源端上“轻重并举”，这对于未来规模非常有帮助。其次就是盈利，在这方面，旭辉领寓会做更多创新。
产品基础上的场景营销是魔方未来最关注的方向，在金喆看来，一个客户一天有8-12个小时住在你的公寓里，去吃饭最多两个小时，看场电影两个半小时，剩下的时间都是魔方可以去为住客服务创造价值的。