土地储备的不断扩张需要足够的资金支撑而市场逐渐转冷房

导读 今年千亿企业数量有望超过30家。就目前看来,远洋、雅居乐、龙光等房企冲进千亿房企的可能极大。2010年,万科率先进入千亿俱乐部。随后,众

今年千亿企业数量有望超过30家。就目前看来,远洋、雅居乐、龙光等房企冲进千亿房企的可能极大。

2010年,万科率先进入千亿俱乐部。随后,众多房地产企业抓住了销售的窗口期,业绩出现了大幅提升,也纷纷跻身千亿阵营。时至今日,千亿房企的阵营扩展至25家。而千亿的规模也早已经成为房企发展中的一道重要分界线。

虽然千亿队伍不断扩容,但市场环境已发生改变,行业的发展逻辑也在悄然生变。跨过千亿级门槛前,规模扩张是房企们唯一的行动指南,高周转、高负债成为扩张利器,而加入千亿俱乐部后,扩张速度与质量的矛盾逐渐凸显,遇上行业调整,曾经引以为傲的扩张利器旋即变成致命匕首。发展中如何在质和量间取得平衡,成为房企们不得不面临的难题。

千亿房企新生代

在2010年的扩张周期中,地产行业在适度宽松的货币政策和接连两次降息后开始回暖,这为房企的急速腾飞插上了助力的翅膀。而如今,强调控政策依然没有松动的迹象,市场小低谷的行情迟迟不退,新跻身千亿军团的房企不断加速,以赢得在规模战中的宝贵时间。

从百亿到千亿,中梁仅仅用了3年时间。2015年中梁实现168亿元销售额,2016猛增至336.8亿元,2017年在此前基础上增长125%,最终实现757.9亿元,截至2018年10月31日,中梁销售额达到1002亿元人民币。

而中南置地也有着相似的发展路径,从2015年的225亿元,到2018年前10个月的1145亿元,中南置地的销售业绩足足增长了5倍。

从2015年的303亿元到2018年全面爆发,中国金茂也用了3年的时间。

作为今年新晋千亿房企的第一家,阳光城的发展速度也异常迅猛。其2011年的销售额只有20多亿元。就在不到7年的时间里,阳光城的销售额度就增长了50倍之多。

虽然每家房企的千亿成长路径并不完全一致,但仍然有着很多的共同点。

高业绩增长的背后往往需要充沛的土地储备作后盾。中原地产首席分析师张大伟表示,大量的中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿元冲刺1000亿元,1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企,成为了过去抢地的主流。

随着一二线城市限购政策的严厉执行,不少开发商将目光投向三四线城市。据了解,中梁拥有近800名土地收购方面的员工,遍布全国100多座城市,截至2018年8月31日,中梁已经获取183幅新地块,根据有关机构发布的《2018年1–11月全国房地产企业拿地排行榜》数据,中梁以513亿元获得17102万平方米的土储,位列行业第八。

而从旭辉的土地投资策略亦可发现,重庆、杭州等二线城市和三四线城市已经成为其未来扩张的主阵地。

“一线城市的地不好拿,除非是通过旧改的方式介入,我们的主要工作就是争取拿二三线城市的土地。”一家冲击千亿规模的广州房企内部人士向时代周报记者表示,四线城市的地还是有风险,需要谨慎考虑。

克而瑞数据显示,从11月新增拿地城市分布来看,31家典型房企的主要投资布局方向集中在三四线城市,新增建面占比为62%,通辽、济宁、霸州等环渤海三四线城市11月成交量有所上升。

除了扩大拿地范围,中型房企们还通过并购、协议地块等非公开、低成本渠道急速获取土储资源。11月份,蓝光发展通过并购获取重庆市两江新区50万平方米的土储资源。

世茂集团广深区域的投拓人士向时代周报记者表示,公司会逐渐加大非常市场拿地比重,把比例控制在50%左右。

充沛的土地储备是企业发展的基础,而如何尽快产生现金流,房企纷纷抛出加码高周转的解决方案,以加快回笼资金。

其中,黑马阳光城、中梁和祥生都是通过高周转来实现规模扩张。据悉,2017年,祥生为提高周转速度,在原来的基础上提出了“25710”的快周转策略,具体为2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正。

高杠杆双刃剑

土地储备的不断扩张需要足够的资金支撑,而市场逐渐转冷,房企资金压力明显增大。

在2018年的三季报中,金科集团、富力地产、正荣地产的资产负债率分别为83.83%、81.47%、86.58%,均位于行业高位。

房企的偿债压力也在逐渐上升。据申万宏源统计,今年房地产债务到期量约1949亿元,从年偿还债务量看,2018年需偿还3963.48亿元,2019–2021年,偿还规模高达4172.66亿元、4621.51亿元和6713.39亿元。

高杠杆高负债的发展模式,在过去几年成为房企进行千亿扩张的利器,而这样的模式是建立在楼市火爆、房价持续上涨的基础上。目前市场下行的信号已经明显,即使在金九银十这样的传统销售旺季,楼市表现也略显冷清,房企销售业绩逐渐放缓,融资渠道不断紧缩,高杠杆难以维系,积累下来的高负债,将随时引爆。

据同策研究院监测,2018年10月,40家典型上市房企融资总额为392.65亿元,这也是2018年以来首次跌破400亿元大关,更是创下自2017年1月以来单月融资金额的最低值。融资成本也在不断上升,利率普遍在6%–9%,最高一笔利率超过13%。

除了高杠杆高负债的发展模式,部分中型房企通过重仓三四线城市的布局,实现了规模的突破,然而随着去库存红利逐渐消失,冀望在三四线城市实现弯道超车的房企,销售压力剧增。

大型企依靠均衡的全国布局,稳定的拿地节奏,尚能抵御市场寒流来袭时的变化。而中型房企如果发展基础不稳固,则将面临轰然倒塌的命运。好在部分企业已经采取行动防控风险。

蓝光发展内部人士向记者表示,在投资原则上,公司还是比较审慎,在拿地中确保净利润率,同时将资产负债率控制在70%红线以下。

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