澳大利亚央行揭示住房 水晶球

储备银行行长Philip Lowe的“房地产市场101”水晶使房地产市场黯然失色，尽管他将Aussies称为世界上最“激烈”的房地产业观察者。

Lowe先生在悉尼举行的住房市场和经济演讲中表示，“澳大利亚人对房地产市场的关注度很高，可能比任何其他国家的公民都要高”。他表示，价格的大幅上涨和随后的下跌是由多种因素共同引起的，但这次有些奇怪。

截至2017年底的五年间，全国房价“几乎上涨了50%”，此后“下降了9%” - 即回到2016年中期的水平。“目前的调整是不寻常的，”罗威博士说。“与最近几十年房价下跌的其他四集不同，这一期并没有提高抵押贷款利率。它也与全国失业率上升无关。““相反，在最近房价下跌幅度最大的新南威尔士州，失业率继续呈下降趋势。它现在处于20世纪70年代早期的最后水平。维多利亚州的失业率也走低。““因此，当前价格调整的起源并不在于利率和失业率。相反，它们在很大程度上取决于住房市场供应方的不灵活性，以应对人口增长的巨大变化。“

据他所说，这是造成很大责任的地方，供应需要“十年中更好的时间”才能应对人口增长和非居民需求。国内投资者也加入了这一周期。他说，特别是在新南威尔士州。“在繁荣的高峰时期，新南威尔士州投资者的批准占全国批准的一半，而到2010年的五年平均只有30%。”

但旨在提高投资者利润的“放大”价格上涨是有代价的。“住房价格周期有一个内部动态，这个也不例外。到2017年，悉尼和墨尔本的房价中位数与收入的比例达到了很高的水平。““找到购买房屋的押金已经超出了许多人的能力范围，尤其是首次购房者，如果他们没有其他人帮助他们的话。”“与此同时，高房价和租金增长疲弱的结合意味着租金收益率相当低。因此，自然而然，势头发生了变化。“鉴于价格的大幅上涨和供应量的大幅增加，在某些时候进行修正并不令人意外，尽管准确的时间几乎无法预测。”

他同意低利率对于向借款人提供比以往任何时候都更便宜的信贷起到了一定的作用 - 而且更严格的贷款标准现在正在产生影响。但Lowe博士拒绝将更严格的贷款标准归咎于萎缩的买家库，称“主要故事......是信贷需求减少而非供应减少”。他同意，虽然现在一些贷方已经走得太远 - 如果他们找不到合适的组合，它将产生经济影响。“由于贷款人去年重新调整了他们的风险控制，在某些情况下，余额可能已经走得太远了。这意味着信贷条件收紧的幅度超过了可能要求的水平。““现在，随着贷款人继续寻求适当的平衡，我们需要记住，银行准备承担信贷风险是很重要的。重要的是，他们有能力很好地管理风险。如果他们不能这样做，那么经济就会受到影响。“

罗威先生光明的一面是住房市场调整“对整体经济来说是可控的”。“这不太可能破坏我们的经济扩张，”他说。“通过让住房对许多人来说更加实惠，它也会产生一些积极的副作用。”利率是多少?罗威博士很腼腆，除了以迂回的方式说现在最好的行动方针是无所作为。“我们可以灵活地根据需要调整货币政策。有可能出现下一次加息的情况。它也有可能出现下滑的情况。““目前，概率看起来相当均衡。鉴于这些不同的交叉流，董事会的判断仍然是最合适的方法是将现金利率维持在目前的水平。“

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