网络零售的兴起对周转租模式提出了挑战

根据ColliersInternational的最新研究文件，在线零售和Omnichannel购物的增长对零售房地产行业的营业额和潜在的长期发展构成了风险。

据《中欧和东欧零售报告(CEE)》(中欧和东欧(CEE)的报告(CEE)-脆弱的营业额：电子商务增长的影响，欧洲从目前的5.7%到估计的20%+的在线零售销售额的上升，给零售业的房东和开发商带来了挑战，因为他们计算和收集周转租金的能力可能会变得越来越成问题。

基于营业额的租金在零售部门是常见的。结构租赁的方式有很多，但最常见的是月租金，如果这样的销售额超过了一年的总基数，则按租户的年度零售销售额的百分比计算。然而，近年来零售商的强有力谈判地位，特别是锚钉，导致租金计算仅为营业额的百分比，而没有保证最低的基本租金。这对于开发商和房东来说是有问题的

该模型内的另一个不断上升的问题是零售商在在线销售方面的增长，零售商有砖和砂浆零售的存在，以及如何在销售数字中包括在线收入，以计算周转租金。更复杂的事情是OMNIChannel购物越来越受欢迎。这包括客户在网上订购货物的情况，但为了在商店内进行收集，以及这种销售是否应包括在商店的营业额中。如果货物是按在线支付的，则可以辩称该交易没有在商店中缔结，但如果在商店购买时支付了该交易，则该怎么办?同样，如果商品是在线购买的，但在商店退货，这是否适合从零售商的营业额中扣除?

一些零售商利用实体店作为网上销售的展示厅，因为店内和网上销售变得越来越相互依赖。在美国，网上零售发展到10%的零售总额完全是在线进行的，55%的销售需要一个在线组件和访问实体商店的客户的结合。这突出说明了在定义采购过程的哪些阶段可以合理地归因于商店中的组件而不是在线购买方面的困难。

中东欧Colliers International区域研究总监达米安·哈林顿(Damian Harrington)表示：“理解店内销售与在线销售之间的相互作用正变得越来越重要，考虑到这一点，对收取营业额租金的房东有很大影响。”发言人说：“目前，当局并无一贯的追踪或立法，以包括在网上购买、收集或退回的货品，以计算营业额租金。”我们了解到，主要的欧洲房东目前正在审查如何管理欧尼汉诺购物对他们的租卷和租赁协议的潜在影响。“

东欧零售机构董事肖恩·布里格斯(SeanBriggs)表示：“单击-and-Collect和其他涉及物理存储的数字商务选项会模糊存储周转中包含的“S”行，以及可以在商店中返回的购买。如果零售商和购物中心的所有者之间不了解公平和适当的包括在周转租金中的内容以及计算这种租金的可靠机制，那么房东可能会更多地强调基本租金，也许是与商店的营业额相关的租金审查。”

“随着点击和收集成为关键业务零售模式，这些解决方案越快，整个市场就越好。”

“欧洲整体零售的相对较低5.7%告诉我们，尽管在线零售正在成为主流，但许多零售商只是刚刚开始将新的运营模式和格式集成到他们的业务中。在Omnicohnel部门有很多增长，”添加了Harrington。

“大多数租赁不结构化为包括在线销售，因此，获取此操作和租赁模型权利至关重要。购物中心一直是高度有吸引力的和防御性的投资，而且至关重要的是，租金将根据零售商的业绩收集，帮助保护和增加收入，并持续未来对零售房地产行业的投资。”

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