编者按：Seeking Alpha很自豪地欢迎A Capitalist At Heart成为新的贡献者。很容易成为寻求阿尔法的贡献者，并为您的最佳投资理念赚钱。活跃的贡献者也可以免费访问SA PRO存档。请点击这里了解更多 ”
自2010年房地产价格触底以来，投资者一直在努力。房价也稳步上涨，租金也是如此。但是，正如数据显示，增长正在停止。非投资买家已被定价，无法维持住房供应的价格。住房存量正在增加，降价上市，住房许可正在减少。由于大多数房地产投资信托基金达到历史最高水平，大多数投资者并未实现这些风险。我相信它们将在未来几个月内实现，并可能成为经济放缓的催化剂。
房地产投资信托及其过度杠杆
在2008年之后，房地产投资信托(REITs)变得非常受欢迎。这是一种汇总投资者购买房产的基金。以下是有关房地产投资信托的更多信息。自金融危机以来，房地产投资信托基金拥有的总资产，房地产投资信托基金的年回报率以及房地产投资信托基金所拥有的负债总额激增。
购买房产产生的负债并不是坏事，因为房地产是一个资本密集的市场。但是，房产价值必须以高于贷款利率的速度增加。例如，您可以购买5%贷款的房产，每年增加8%的房产;你每年赚3%的利润。大多数情况下都会发生这种情况，特别是在联邦基金利率较低的时期。我们正处于其中一个时期，其中联邦基金利率从2015年的0.25%攀升至撰写本时的2.5%。由于利率异常低，房地产开发商如房地产投资信托基金的表现非常出色。购买MBS抵押贷款(称为抵押房地产投资信托基金(Mortgage REITs)或mREITs)的许多发展信托基金已经做得非常好，其股息收益率超过10%，导致许多人将其加入其股票投资组合以获得高ROE。他们获得这些利润的唯一方法是使用极高的杠杆率。这些股息只有在价值高速升值的市场才能持续，并且在过去十年中也是如此。正如我将在下文所述，市场不再以这样的速度升值。根据其他因素，未来几年房地产市场可能实际上会略微贬值。
由于量化宽松政策的结束(联邦利率上升)，加上整体住房需求下降，许多mREIT将变得无利可图，无法维持10%的股息。按照目前的杠杆率，他们冒着牺牲贷款收入的风险。
这与其他宏观经济因素相结合，为整个经济和股市带来了麻烦。
住房数据
在过去10年中，住房市场一直在快速扩张，从2008年危机中迅速复苏。在寻找经济衰退时，这通常是第一个检查的地方。住房是一个周期性市场，在衡量国民经济状况时需要考虑一些非常具体的事情。在经济衰退开始之前，房屋销售增长放缓。以下例子表明，这种增长放缓正在我们身上。
realtor.com预计房价将上涨2%而不是7%。这意味着2019年房屋的升值幅度将小于过去5 - 10年。每年平均升值率为7%。与此同时，Zillow提供的大量数据也是如此。
这个图表难以阅读，但有两件事是显而易见的：10月的峰值为18.1%，远高于去年的15.88%的峰值。12月份出现的低点为10.35%，远高于去年的8.67%的低点。这显示出降价的上升趋势，这对房地产市场来说是长期利空。
这是因为非投资买家已被定价在市场之外。随着房价每年上涨7%，很多人再也买不起房子了。这是一张图表，显示每年的房屋升值，年租金升值以及房屋的当前中值。该位实际工资一直相对停滞，并显然与家庭如此迅速上升的价值跟上。与此相反的是，市场已经能够长期以这种方式上涨，这是事实。然而，在一个周期结束时，这种增长开始放缓。
这是一个图表，显示每年大型公寓单元的房屋开工(建设开始)的变化。添加了黑线以显示每次经济衰退之间的趋势。如果您相信这一理论的任何部分，我建议您每月查看此图表。
此外，这里是新住房许可证的图表。这些是在建筑物施工开始之前的规划阶段要求的许可证。请记住，由于政府关闭，这些数据不是最新的。我建议你在2月底更新时访问它。
它并没有表明近期的任何情况，但如果它开始迅速下降，这意味着经济几乎陷入衰退。6/7的经济衰退就是这种情况，本图有效地涵盖了这种情况。如果数据(涵盖2个月)在2月底出现，许可证已大幅下降，我会更新你，我的时间框架也会缩短。
它在2006年1月31日跌至零以下。股市在2007年10月11日达到顶峰;收益率曲线过零后一年零9个月。然而，之后很快就超过了零。第二次交叉发生在2006年6月7日，仍然远远高于股市的高峰期。
它于1998年6月12日跌至零以下。股市于2000年3月24日见顶;收益率曲线过零后一年零9个月。然而，1998年房地产市场达到顶峰。之后它也迅速超过零。
它于1988年12月13日跌至零以下。股票市场于1989年10月29日再次见顶，并于1990年7月13日再次见顶。但值得注意的是，股市刚刚见证历史上最大的1日跌幅。几年前的1987年。这里的情况使得更难以推断有关收益率曲线预测经济衰退的能力的数据。
它于1978年8月17日跌至零以下。股票市场在1980年11月26日，两年零三个月后达到顶峰。但是，应该指出的是，从1980年2月开始，有21%的事故发生。
所有这些数据，加上收益率曲线为正的事实，对我的理论没有帮助。但是，规则总是有例外。使用一个图表并不是一个理论。我认为，由于本报告中显示的其他图表，我们更接近经济衰退而不是收益率曲线，但这只会随着更多数据的出现而变得明显。
结论
随着增长开始放缓，目前房地产市场存在重大风险。太多的钱已经进入投资物业，为非投资买家定价。房价涨幅过高，升值明显放缓。随着REIT收益报告的公布和更多数据发布，这些风险将在未来6个月内实现。结合其他宏观趋势，证明我们正处于商业周期的末期。
如果正确，这意味着房地产市场已经达到顶峰。这也意味着REIT将开始看到他们的收入下降，类似于2007年初的情况(尽管情况不同)。在未来几个月密切关注住房数据，因为这将更清楚地描绘住房市场的方向。
披露：
我/我们没有提到任何股票的头寸，也没有计划在未来72小时内发起任何头寸。我自己写了这篇文章，它表达了我自己的意见。我没有得到赔偿(除了寻找阿尔法)。我与本文中提到的股票的任何公司没有业务关系。