如果您在加州房地产投资您需要知道什么

加利福尼亚总是与众不同，不知何故总是比全国其他地方更好或更差。

今年有两个加利福尼亚州。与国内其他地区差别不大的地方之一，必须非常谨慎地观察房地产市场，因为房价正在进入泡沫领域。

我们使用Local Market Monitor中的数据构建一个表来显示拆分。上半部分列出了九个市场，其中房价高于“收入”价格25%或以上，这个计算价格与当地收入密切相关，这是泡沫的绝对预测因素。价格过高的市场总是与“收入”价格一致，有时停滞不前，而“收入”价格有所上涨，有时会连续两三年大幅下跌。

当然，这些市场价格过高的原因在于，当地经济对住房的需求比建筑商能够产生新供应的速度快得多。在湾区，需求量很大是由于科技产业的快速发展，特别是因为它们产生了大量高薪工作。在洛杉矶地区 - 平均房价低得多 - 过去十年缺乏建设是主要问题。

我认为未来两年很可能会放缓国民经济，这将最大程度地影响价格过高的市场。在湾区，公司将摆脱高价位的工程师，这将对高价房地产产生最大影响。在洛杉矶，就业将受到更普遍的影响，但房地产将在Riverside-San Bernardino这样的边远住宅市场中受到最大影响。

那么，在这些价格过高的市场中你应该怎么做?我们预测市场破灭的确切时刻的能力不是很好，因此您需要更多地考虑现在管理风险，而不是稍后计划您的行动。如果您一直在考虑出售房产，请尽快考虑。如果您已经进行了长期投资并且可以避免价格下跌，请不要过于担心。如果您正在翻转属性，请缩短您的时间范围。如果您投资租赁物业，请远离高端。

对于一个真正的泡沫破灭，我最担心的是旧金山本身，已经严重超价，过去一年价格上涨了14%，就业增长仍然很高的圣何塞，以及Riverside-San Bernardino ，这总是洛杉矶狗的尾巴。

下半年的11个市场并未免受需求下降的影响，但风险较低，因此投资者可以选择范围更广。

除圣玛丽亚外，所有人的就业增长都达到或高于全国平均水平。过去一年的房价涨幅介于5%至11%之间。这些都是房屋需求增长良好的迹象，只要房价不偏离20%以上。

在这些市场中，经济放缓不会对房价造成太大影响，因此您可以进行任何类型的投资 - 转售，单户租赁，将单户住宅拆分为多单元租赁，翻转房产，公寓等。

在斯托克顿，莫德斯托和萨利纳斯，需求部分与海湾地区相关 - 这就是价格大幅上涨的原因 - 投资者应该坚持“目标租金范围”的租金，从平均月租金延伸至约25%更高。在这里您可以找到最大的租户集中地，这是需求放缓时的一个重要考虑因素。

在那些就业增长放缓最快的市场 - 萨利纳斯，莫德斯托，萨克拉门托，圣玛丽亚 - 租赁投资者应该将自己限制在大学，医疗中心，零售中心，政府办公室附近的抗衰退地区。

加州仍然是机遇之地，也是繁荣与萧条的土地。今年投资者仍然可以在那里找到机会，但需要仔细检查风险。

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