房产信息：九鼎系内部腾挪，吴刚整售紫星物业“阳谋”

相传，大禹建立夏朝后，用天下九牧所贡之铜铸成九鼎，象征九州。此后九鼎成为华夏至尊神器，象征权利至高无上。

而国内投资界，吴刚、黄晓捷等人创建的九鼎集团（430719.OC）也曾风光无二，一度坐上私募界头把交椅。

“九鼎做得很一般，但别人做得更差。”如今，吴刚恐难再说出这样意气风发的话了。今年初，立案调查三年，九鼎最终的处罚结果公示：被罚没6亿，吴刚等高管也被警告并罚款。从千亿市值跌到百亿，九鼎的经营运作似乎很难再回颠峰。

而经历一期风摇雨打之后，吴刚将目光转向物管行业，操刀“九鼎系”里的物业资产。

6月15日晚，九鼎集团控股企业之一的昆吾九鼎投资控股股份有限公司（简称“九鼎投资”，600053.SH）公告称，拟将持有的江西紫星物业服务有限公司（简称“紫星物业”）20%股权转让给控股股东江西中江集团有限责任公司（简称“中江集团”），转让定价为364.85万元。

紧随转让完成，紫星物业由两大股东持股，变为中江集团100%控股，实控人不变，依旧是吴刚。这相当于九鼎投资放弃了开展物管业务的打算，也斩断了紫星物业整体入A股的路。

中江集团曾在2020年年报中承诺，如九鼎投资未来决定开展物业管理业务，其会将手中持有紫星物业80%股权以公允价格转让给九鼎投资，该承诺长期有效。

半年多之后，九鼎投资反将手中20%股权卖给了中江集团，这笔“九鼎系”内部的资产腾挪，也许是吴刚对物业“待价而沽”的前期准备动作。

零溢价剥离主板

中江集团旗下资产并不多，直接控股的公司有3个，除了紫星物业，其余两个都是投资公司。

“中江集团自己拿过来做物业的可能性不大，所以大概率会是收权后，再寻找合适的买家卖出。”业内人士分析道。

交易公告称，评估机构以2021年4月30日为基准日出具的评估报告中，紫星物业股东全部权益价值的评估值为1824.24万元。

据此，九鼎投资20%的股权估值为364.848万元，而本次交易的转让定价为364.85万元，由此可见，这笔买卖基本是平价转手，没有溢价。

交易之后，紫星物业企业类型从“其他有限责任公司”变更为“有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)”，注册资本也从300万元一跃增至6亿元。

追溯紫星物业的发展史，成立于2002年11月。最初，其企业名称为“南昌江中物业有限责任公司”，注册资本50万元；由江西江中制药(集团)有限责任公司出资40万元，持股占比80%；南昌江中实业公司出资10万元，持股占比20%。

2011年7月，江中制药与江中实业退出股东之列，中江集团、中江地产进入，对应取代了前两者的股权占比。同时，更名为了“江西江中物业有限责任公司”。

2017年，“江西中江地产股份有限公司”变更为“昆吾九鼎投资控股股份有限公司”，由此也就形成了转售之前的股权架构，中江集团持股80%，九鼎投资持股20%。

在转手的前5个月，“江西江中物业有限责任公司”更名为现在的紫星物业，即今年的1月18日，九鼎投资处罚公告的两天后。

不过，虽从名字上隐去“江中”二字，但仍难剔除“中江”的标签，股权依旧全部落在中江集团之下。

两大主业遭重创

九鼎投资的前身是江西中江地产股份有限公司（简称“中江地产”）。因此，这笔买卖与当下上市房企剥离物业的操作，本质上并无二异。

2015年5月，九鼎集团豪掷41.5亿元收购了中江集团100%股权，而中江集团持有中江地产72.37%的股份，九鼎投资借此间接获得A股房企中江地产的控制权。之后，其子公司九鼎投资借壳中江地产登上A股。

由此，中江地产变身为了A股私募第一股，私募与地产成为了其双业务线。

九鼎投资两大主营业务连遭重创，或是剥离物业资产的导火索。

2020年，九鼎投资交出了借壳上市以来最差的一份“业绩单”。年内实现营收3.36亿元，同比减少85%；归属于母公司所有者的净利润0.87亿元，同比减少九成。

其中，私募股权投资管理业务遭遇“滑铁卢”，2020年内已投企业中，共有42个投资项目完全退出，其中上市减持退出8家 ，挂牌减持/转让退出5家，其他转让/回购退出29家。营收仅有3.14亿元，同比更是出现“腰斩”，较上年同期减少49.17%。

而房地产业务发展同样也不顺遂。年内无新增交房，收入仅有0.22亿元，较上年同期减少了98.6%。

净利率“贴地”

九鼎投资的两大业务遭遇重创，剥离紫星物业“回血”似乎也就在情理之中。

对于紫星物业的股权转让，九鼎投资表示，是为进一步聚焦主业，整合及优化现有资源配置，优化业务结构，提升资产质量。

从“非主业”紫星物业的经营来看，资产也不算优质。

交易公告披露，紫星物业历史年度收入按照类别主要分为物业费、临时停车费、场地管理费和多种经营收入，营业收入增长率呈缓慢增长状态。

今年第一个季度，紫星物业营收842.43万元，净利润出现亏损，亏损值为130.01万元。而过去的2020年，其营业收入2654.92万元，净利润102.87万元，虽没有处在亏损状态，不过却仅有3.87%净利润率。

根据中指研究院发布的数据显示，2020年在港物业服务上市公司毛利率均值和净利率均值分别为28.6%和15.3%。由此来看，紫星物业的净利率水平不及上市物企均值的零头。

相关资料显示，紫星物业目前在管的项目有南昌江中花园、南昌紫金城、紫金大厦、紫金城商业街等。其中，“紫金系”都是九鼎投资的开发项目。

九鼎投资的地产业务，主要就是围绕“紫金城”项目展开的，该项目是位于南昌核心地段的中高档住宅和物业项目。不过其开发和去化却并不顺利。

2006年，江中集团子公司在南昌开发了紫金城。彼时就有报道称，江中集团为加快销售，把整个项目拆分后出售给业主，但由于产权太过分散等原因，在招商方面一直表现不佳，导致大部分业主出现退铺现象。

去年，九鼎投资陷入劳务纠纷，前员工尤紫雨要求九鼎投资支付其业绩奖金4240万元，法院因此由此冻结了其银行账户中4240万元的资金。去年底，九鼎投资向法院提出，以紫金城B座31套房产为九鼎投资提供担保，予以置换银行账户中被冻结的4240万元。

而据企查查显示，紫星物业仅有一项招投标信息公示。采购方为中国电信南昌分公司，不过具体的标的金额没有公示。

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