他们可以通过减少许多抵押贷款的本金来减少经济损失

导读 当房地产泡沫在2008年破裂时,联邦政策制定者认为他们可以通过减少许多抵押贷款的本金来减少经济损失,从而防止止赎——尤其是对于数百万看

当房地产泡沫在2008年破裂时,联邦政策制定者认为他们可以通过减少许多抵押贷款的本金来减少经济损失,从而防止止赎——尤其是对于数百万看到抵押贷款价值低于房屋价值的人来说。

然而,根据一份新的工作文件,降低本金对水下借款人的违约几乎没有影响。此外,事实证明这是一个非常昂贵的举措。芝加哥大学布斯商学院助理教授帕斯卡尔诺尔(Pascal Noel)表示,从2010年到2016年,联邦政府花费了约46亿美元来减少本金,以防止止赎,但这一政策的影响非常小,每次避免止赎最终都会导致纳税人花费至少80万美元。《商业》,与芝加哥大学哈里斯公共政策学院助理教授彼得加农合著。

根据Core Logic的数据,这项新研究揭示了政府在2007-09年经济衰退期间帮助水下借款人的努力出了什么问题。到2010年初,这些经济衰退包括超过1100万人,约占住宅物业的24%。和数据分析公司。

诺埃尔博士说:“如果借款人的抵押贷款余额远高于房屋价值,政策制定者和学术研究人员担心借款人可能会决定离开。不过,他表示,更有效的政策是帮助那些房主,刺激经济,这可能是暂时减少水下房主的抵押贷款支出,释放现金流,从而刺激消费支出。

华尔街日报就这项研究采访了诺埃尔博士。编辑摘录如下。

《华尔街日报》:你为什么决定追求这个话题?

DR .诺尔:我在奥巴马的白宫工作,帮助设计政府对止赎危机的反应,但我们没有做正确的研究来做出最明智的政策决定。这促使我找出对这次和未来危机最有效的应对措施。

《华尔街日报》:解释这项研究?

DR .NOEL:因为之前的研究是一起研究的,所以总是很难区分主要的和每月的支付减少。然而,我们可以利用政府经济适用房修订计划中的政策变化,该计划从2009年到2016年修订了约160万份抵押贷款。一群借款人,也就是我们的控制组,接受了一项修改,暂时减少五年的抵押贷款。第二组获得了同样的短期付款减免,但也获得了约7万美元的抵押贷款本金减免,平均减记了三分之一的抵押贷款余额。

《华尔街日报》:你发现了什么?

DR .NOEL:本金的减少对借款人的短期违约率没有统计学上的显著影响。将借款人的贷款价值比降低约11个百分点,将使违约率降低不到1个百分点。这是在收到修订前的三年内。

对消费也影响不大。房贷本金减少7万美元,使借款人每月信用卡支出增加不到1美元,汽车支出减少不到5美元。

主要信息是,在金融危机期间,水下借款人对其住房财富变化的敏感度远低于正常时期的普通借款人,这非常令人惊讶。

《华尔街日报》:为什么会如此令人惊讶?

DR .NOEL:住房财富和消费的关系在经验上有很好的记录。但是我们发现关系完全崩溃了。在大多数情况下,抵押贷款本金的减少不足以使房主超过水资源。

例如,如果借款人的抵押贷款比他的房子价值多8万美元,而7万美元被免除,那么房子仍然在水下。没有抵押品。因此,房主不能拿出房屋净值信用额度或二次抵押贷款,这通常是增加住房财富消费的方式。

让我们计算一下,如果政府花费46亿美元——金融危机期间用于补贴本金减少的钱——并用于减少短期抵押贷款支付,支出反应将增加10倍。这将使消费者支出增加约14亿美元。

《华尔街日报》:房主的杠杆在违约率中扮演什么角色?

DR .NOEL:危机期间,很多专家研究了杠杆率和违约率的历史关系,认为两者之间存在因果关系。然而,我们的研究结果表明,短期收入冲击,如失业,而不是杠杆本身,主要促进抵押贷款违约。

我们将很快出版新版本的报纸。我们将查看同期家庭可负担修订计划的不同变化来源,发现每月按揭付款减少1%将使违约率降低约1%。这比在不改变支付方式的情况下减少抵押贷款本金的影响要大得多。

DR .NOEL:我们的结果适用于中度缺水的借款人。在我们的数据中,大约90%的借款人的贷款价值比为160%或更低——这意味着他们的抵押贷款[比房屋价值高60%]。完全有可能的是,对于更深层次的人来说,你将开始看到杠杆和违约之间更密切的关系。你可能会达到一个临界点,杠杆率太高,人们会离家出走。

《华尔街日报》:事后来看,这篇论文的教训是什么?

DR .NOEL:回顾过去,主要的教训是,如果政府用同样多的资金来为更深层次的抵押贷款融资,或者减少更多借款人的月供,那么政府会更好。尽管如此,在借款人陷入困境之前减记抵押贷款债务可能是一项有效的政策,值得进一步研究。

版权声明:转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益,请作者持权属证明与本网联系,我们将及时更正、删除,谢谢您的支持与理解。