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Jim Koman在2011年创立了ElmTree基金，当时市场刚刚开始消除经济崩溃的影响。此后，该公司完成了价值60亿美元的办公、工业和医疗物业的净租赁、售后回租或代理制度等交易。今年7月，ElmTree宣布收购6项资产，总价值3亿美元，包括位于中国西南部的一处120万平方英尺的工业地产，以及位于阿拉巴马州Valley的一个37.5万平方英尺的工业开发项目。这家名为韦斯特洛克公司的公司是一家造纸和包装公司。
持续的经济和税收改革鼓励了净租赁投资，众所周知，这个领域不受市场变化的影响。埃尔姆特里还利用了外国投资者对房地产的兴趣，在与中国人寿达成9.5亿美元的交易后成为头条新闻。科尔曼讨论了公司的战略，并指出了几个值得研究的热点市场。
经济、税收、信用监管的变化对网租行业有何影响？
税收改革和基础设施支出的增加预计将主要惠及工业部门。预计公司将利用节省下来的费用为资本支出和新开发提供资金，这将导致净租赁工业仓库和制造设施需求的增加。话虽如此，积极的经济趋势也有利于办公行业，因为经济增长通常会导致办公空间需求的增加，因为公司会增加员工。
能否介绍一下净租赁投资环境下外资和内资的平衡？贸易政策修改后这个比例有变化吗？
外资在净租赁领域非常活跃，因为它被净租赁资产往往提供的稳定收益所吸引。根据Real capital Analytics的数据，就净租赁行业外资和内资的平衡而言，2017年约16%的净租赁行业和写字楼交易由外国投资者完成。2017年5月，我们与人寿保险合作，对现有的净租赁组合进行了9.5亿美元的资本重组。这笔交易使中国人寿迅速扩大了市场规模，实现了业务多元化。
在贸易政策方面，我们看到外国资本投资活动略有下降，特别是在。2017年，16%的净租赁交易由外资完成，略低于2015年外资活动高峰。根据RCA的数据，2015年期间，21%的净租赁交易是由外资完成的。尽管如此，与历史水平相比，外资在净租赁领域仍然是一个更加积极的参与者。例如，2013年，外国投资者仅完成了净租赁交易的4.8%。
你对未来网络租赁行业的预测是什么？
目前市场基本面积极，经济增长强劲，国内投资者认可度提高，外资不断涌入。由于投资者对净租赁资产的持续需求，这些强劲的基本面因素导致价格稳定，预计将持续到2018年。利率在上升，这可能导致上限利率略有上升，但总体而言，由于净租赁资产需求强劲，我们预计上限利率将保持相对稳定。
关于当今的工业市场，你能告诉我们些什么？
由于电子商务销售额的增长，工业部门表现非常好。能满足现代电商租户需求的大型工业仓库的供给跟不上租户需求的增长。这促进了工业地产年租金的强劲增长，并因此给投资者带来了诱人的回报。
工业部门还有进一步增长的空间吗？
鉴于供应尚未赶上需求增长，而强劲积极的净吸收数据和电子商务革命仍处于初级阶段，我们认为工业部门在可预见的未来应会继续表现良好。例如，仅亚马逊在2017年就吸收了约3400万平方英尺的工业空间，预计2018年也会有类似的吸收。
如今，二级市场正吸引着房地产投资者的大量注意力。列举一些CRE投资的热门市场。
随着公司越来越重视运营效率和吸引最优秀的千禧一代人才，它越来越重视确定其办公总部、区域办公设施、工业分布和制造设施的正确位置。公司在做房地产选址决策时，会分析几个因素，包括技术劳动力的获取、整体劳动力成本、公司与区域市场的接近程度、高速公路的通达程度、企业的税收优惠政策等。
北卡罗来纳州首府罗利在多项指标上表现出色。该城市拥有优秀的劳动力，靠近一流大学，有优惠的政府激励措施，并可以通过有效的交通基础设施进入其他大型市场。我们在德克萨斯州也看到了许多积极的趋势。奥斯汀的人口增长尤其惊人。这方面的熟练劳动力和德州政府的优惠政策吸引着企业。
最后，弗吉尼亚州里士满是另一个显示积极趋势的市场。里士满位于东海岸经济走廊的中心，这有利于其不断增长的工业市场。该地区有100多家汽车货运公司和经纪人，包括专业的重型运输、多维装载、液体或干散货。此外，里士满是独一无二的，因为它是由两条主要的州际铁路，三个机场和弗吉尼亚州里士满港组成的。
埃尔姆特里基金的短期和长期目标是什么？
我们的计划是继续利用我们的机构知识和关系，在全国范围内获得有吸引力的净租赁投资机会。我们最近收购了六项资产，总计3亿美元。这些交易只是代表了我们希望从市场上获得的交易类型。我们相信，我们行之有效的方法和与高信用质量租户进行净租赁交易的能力为我们提供了可持续的竞争优势。