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新的住房供应集中在奢侈品，但最大的需求来自劳动家庭。虽然几乎所有市场都有持续的需求，但开发商倾向于避免负担得起的多户型项目。Pembrook资本管理公司首席执行官斯图尔特博斯基(Stuart Boesky)认为，“人们对经济适用房缺乏相对投资的主要原因是人们的看法。”
在接受《Multi-Housing News》采访时，业内专家解释了私募债市场如何改善和填补供需缺口，即使是在进入壁垒高的主要市场。例如，Pembrook最近完成了对Prana Investments优先股不超过5000万美元的投资。目前，普拉纳基金在洛杉矶拥有17处房产，包括435个单元，在纽约拥有22处房产，包括806个单元。
你认为沿海城市的经济适用房短缺有多严重？
博斯基：我们已经观察它很多年了。例如，哈佛大学、多家庭住房委员会和公寓协会进行的研究清楚地详细说明了我们主要城市中负担得起的住房(ARH)的短缺。严重性因地点而异，可能会带来重大挑战。简而言之，对经济适用房的需求是巨大的。建立和维持这些单位至关重要。确实有这样做的机会。资本市场往往忽略了一个事实：在风险调整的基础上，经济适用房可能是表现最好的投资。在我看来，经济适用房不是也不应该是“二类”资产类别。
导致投资者忽视ARH的主要因素有哪些？
boesky:ARH投入相对不足的主要原因是纯粹的感知。很多投资者根本不把经济适用房作为增加财务收入的投资。负担得起的租赁住房不仅有潜力在回报方面表现良好，而且在恶劣的经济环境中也可以成为表现良好的资产。
例如，CohnReznick在2017年进行的一项研究表明，在金融危机期间，低收入财产的违约率只是市场利率多家庭违约率的一小部分。这在很大程度上是因为对ARH的需求，顾名思义，是市场不可或缺的，这为开发商创造了有吸引力的收入动力。
投资者可以通过多种方式获得经济适用房投资，包括债权和股权。作为私人贷款人，我们显然属于等式的债务人一方。我们的职责是通过了解市场动态和ARH具体需求的团队，提供第一按揭桥梁、夹层和优先股融资，以提高开发商和业主完成交易、改善物业和购买新资产的能力。
Boesky:我已经直接参与ARH的融资超过35年，而我的高级团队成员平均拥有超过30年的多家族经验。例如，我们最近以循环优先股权融资的形式为经济适用房开发商提供融资，并在纽约和洛杉矶支持了1100多套经济适用房。
在过去，同一个开发商可能会通过他们的投资组合获得信贷额度，以资助新的收购以及维修现有的房地产。自金融危机以来，我们看到这一融资来源正在萎缩。私人债务市场有机会加强并有效填补这一缺口。
你怎么看待纽约的房租管制法？它们将如何影响经济适用房市场？
博斯基：我相信，在纽约，租金控制法将严重限制房地产开发商修缮房屋的能力。由于法律限制了房东提高租金的能力，开发商将没有动力改善他们的财产，这是他们商业计划的核心部分。这个问题可能会使在纽约完成交易变得极其困难。
如何看待保障房市场的发展？
博斯基：我们在纽约和洛杉矶看到很多潜在的交易，我们对经济适用房市场的发展持乐观态度。我们认为，随着承销变得更加保守，房地产信贷将是金融危机后最强劲的。