低利率推动澳元房价上涨

澳大利亚房地产价格的上涨和过去十年左右的建设主要受实际利率下降的推动，而强劲的移民倾向于提高租金，根据该国央行的一份新研究报告。

澳大利亚储备银行(RBA)经济学家Trent Saunders和Peter Tulip的研究模型也表明，在近期疲软之后，实际利率的进一步下调可能会使房价回升。

在他们的高峰时期，悉尼的价格在2008年至2017年期间翻了一倍多，但此后又回落了10%左右。这种回调可能抑制了消费者的需求，尤其是汽车和家居用品的需求，并且越来越重视建造新房屋的批准。澳大利亚央行在上个月放弃紧缩政策时指出了这种影响的不确定性，称利率的下一步行动同样可能是削减或加息。该银行董事会还在2月的政策会议上研究了一份关于近期房地产市场发展的单独文件。

“该模型表明，过去几年房价和建筑的大部分优势可以用利率下降来解释 - 这一下跌的部分反映了世界实际利率的下降，有些是周期性的，”该报的作者写道。在全球金融危机期间，澳联储于2008年大幅降息，并于2011年至2016年开始第二轮宽松政策，将利率降至1.5%的历史低位。分析师质疑进一步削减是否会对经济或房价产生太大影响，但该文件中提出的模型表明他们会这样做。

根据该模型：“从长远来看，预期的实际抵押贷款利率下降百分点将使房价上涨28%。”住房供应的增加最终提高了空置率并降低了租金，但这反过来又被降息后的收入增长所抵消。人口趋势往往会对租金产生更大的影响，特别是在2000年代中期，移民将人口增长率从2005年的1.5%提高到200年的2.8%。

因此，租金增长迅速加速至高于通胀约4个百分点的高峰。“累积的结果是，真正的租金在2018年比其他情况高出9%，”该报发现。路透社