美国商业房地产贷款人预计2019年强劲

专家小组成员在3月份举行的ULI北德克萨斯活动中表示，替代贷款人在2018年增加了他们在商业房地产债务领域的市场份额。由于所有类型的债务提供者之间的竞争加剧了资本市场，这种趋势可能会在今年继续下去。

HFF高级董事总经理莫娜卡尔顿表示，今天有超过100只债务基金在美国运营，并继续获得市场份额。

Real Capital Analytics(RCA)报告称，债务基金和非银行贷款机构去年占美国商业和多户房地产债务市场的11%，高于2017年的7%。银行仍占据商业房地产债务市场的最大份额， 2018年为40%，其次是政府资助的企业，占22%;商业抵押贷款支持证券，16%;和人寿保险公司，10%。

Freddie Mac Multifamily的高级副总裁Kelli Carhart表示，她的多家族商业书在过去几年中已经发布了强劲的数据，但这种情况开始变得温和。

房地美在2018年创造了多户家庭生产的记录，贷款购买和保证金额达780亿美元，超过了2017年创下的732亿美元的历史记录。政府赞助的企业去年资助了86万个租赁单位，其中90%以上在多家庭部门的负担得起的部分。

“我们认为今年我们将持平约3%(贷款额度)，”卡哈特说。她说，一些以前资助的项目需要比原先预测的更长时间才能稳定下来。

抵押贷款银行家协会(MBA)预测，2019年的商业/多户家庭总数与去年的市场水平相当。

摩根大通(JPMorgan Chase)董事总经理乔•格里菲斯(Joe Griffith)表示，2012年至2017年是该行商业房地产贷款发起的创纪录年份，但商业起源于去年开始下降。格里菲斯预计今年会有更多放缓，尽管他表示市场仍然健康。

他表示，贷款量下降的原因是多种多样的，包括劳动力和建筑成本上升的挑战，以及随着德克萨斯州一些市场处理大量供应的问题，产品类型的吸收减缓。他说，从好的方面来看，包括达拉斯在内的各州的主要城市的就业增长仍然很好。

根据RCA的数据，达拉斯在2018年的资金流入商业房地产建设方面排名第三，落后于曼哈顿和洛杉矶，而休斯顿排名第七，奥斯汀排名第15。

该公司房地产总监凯文韦斯特拉表示，对于西北互助公司和其他寿险公司来说，商业房地产业务在过去几年中保持相对稳定。他说，西北大学每年向商业房地产发行50亿至60亿美元债券和10亿至20亿美元债券。

韦斯特拉说：“看起来所有的生活公司在过去三年中都做了相同数量的业务。”他说，寿险公司可能希望提高产量。例如，西北大学最近做了第一次夹层贷款，韦斯特拉指出，一些寿险公司正在探索启动债务基金。

市场现状

根据RCA的数据，1月份商业地产收购比去年同期下降了31%，但不是对即将发生的事情发出严厉警告，暂停可能与12月底股市的金融动荡有关。

根据MBA的2019年商业房地产金融展望调查，超过一半的顶级商业/多户家庭企业(55%)预计2019年的出口增加，13%的人预计整个市场整体增长5%或更多。

MBA调查的人士还表示，他们预计商业房地产起源的最大增长来自债务基金等其他贷方。

私人债务基金ACORE Capital的董事总经理Lance Wright将债务空间描述为“真正泡沫化”。他表示，日本寿险公司的股权资本化的ACORE在2015年开始营业，只有少数人。Wright说，如今它在几个办公室雇佣了75名员工。债务基金侧重于过渡性项目，包括增值交易和适应性使用项目。它的贷款额从大约3000万美元到3亿多美元不等。

他说，大约75%的交易都是收购，但如果他们没有获得他们所寻求的销售价格，那么ACORE就会看到投资者接近债务基金市场进行再融资。

没有一个小组成员对短期内的经济衰退表示担忧，但一些人指出，这种可能性的准备工作正在进行中。

“我们不预测经济衰退，但我们已做好准备，”格里菲斯说。“我们正在考虑为减少周期做准备我们需要做的事情。”

赖特指出，2020年是总统选举年，这可能会给商业房地产市场带来巨大变化。

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