门户城市的房价反弹那是好消息还是坏消息

导读 在20世纪之交,许多移民和工人阶级家庭在洛厄尔,林恩,布罗克顿和福尔里弗等繁忙的当地劳工中心声称他们分享了美国梦。一个世纪之后,在经

在20世纪之交,许多移民和工人阶级家庭在洛厄尔,林恩,布罗克顿和福尔里弗等繁忙的当地劳工中心声称他们分享了美国梦。一个世纪之后,在经过几十年的撤资之后,已经在后工业经济中挣扎并受到压迫,这些城市受到止赎危机的打击特别严重。

但现在,许多英联邦“门户城市”的住房市场 - 以其作为繁荣的门户网站的名字命名 - 似乎正在咆哮起来,房价上涨速度远远快于周边县和作为一个整体。

例如,根据马萨诸塞州房地产经纪人协会的数据,从2012年到2018年,全州单户住宅的中位数价格上涨了33%,而埃塞克斯郡则为36%。但劳伦斯的价格在那个时期几乎翻了一番,上涨了95%;林恩看到了85%的增长。同样,自2012年以来,布罗克顿房价上涨了97%,而普利茅斯县则为38%。七个门户城市的中位数公寓价格飙升超过100%:布罗克顿,切尔西,福尔里弗,劳伦斯,林恩和新贝德福德。

这些陡峭的攀登来自深谷:在上一次经济衰退期间,门户城市遭受的损失超过大多数,即使在其他社区反弹之后,失业率依然居高不下。麻省理工学院麻省理工学院(MassINC)研究主任本杰明•福尔曼(Benjamin Forman)表示,“直到复苏后期,他们还没有风起帆。”

哈佛大学住房研究联合中心的高级研究员Daniel McCue表示,这在一定程度上解释了价格的快速增长,他在其他市场看到了同样的现象。“在波士顿等高成本,高增值的地铁中,我们看到底层价格上涨得更快,反弹速度更快,因为它们在2011年或2012年左右触底,”McCue说。“他们遭受了最严重的打击,所以他们被推到最低水平,现在他们有点收费。”

我们也可能看到十多年前播种的种子果实,当时MassINC和布鲁金斯学会2007年的一份报告研究了蓬勃发展的波士顿与该州较小的边远城市之间的差异,并敦促立法者不要让后者落后。最初的一组11个门户城市随后进行了国家资助 - 后来扩展到包括35,000到250,000居民的26个社区,其收入和教育程度低于州平均水平。经过多年的投资,许多人对购房者越来越有吸引力。

洛厄尔Doherty Properties的经纪人兼总裁Christian Doherty表示,像洛厄尔这样的门户城市为买家提供了难以复制的步行城市设施,历史建筑和经济实惠的组合。“我认为他们兴旺发达的原因是他们提供买家正在寻求的现代生活方式,”多尔蒂说。“人们希望能够进入所有的商店和餐馆,能够去夜总会,而洛厄尔则提供这种服务。如果人们正在寻找一个非常酷的阁楼或一个旧的工厂大厦,其中一个老厂主住,它提供......在某些情况下价格的三分之一。

洛厄尔被房地产经纪公司Redfin评为全国10个最热门的经济实惠社区之一,在某种程度上是该集团的宣传城市 - 尽管福尔曼指出它有一个良好的开端,这得益于公民领袖的工作和愿景。已故的参议员Paul Tsongas。多尔蒂表示,州和地方鼓励重建废弃工厂的激励措施确实为这座城市带来了回报 - 并帮助保持了与其过去的联系。“很多时候[买家]感到与这段历史有关,”他说。“我有人来说,'我的祖母或我的曾祖母在工厂工作。'“”

在林恩,房地产经纪人科琳碳粉碳粉房地产是不是所有的城市的价格和知名度不断提升感到惊讶。“我认为Lynn的价值被低估,因为它靠近大洋,交通和波士顿,”她说。特纳补充说,这座城市丰富的餐厅,市中心的发展和活跃的艺术场景仍然具有实惠的价格标签,并注意到一个两居室的公寓,步行即可到达市场上20万美元的中央广场。“这比租房还要少。”

Toner表示,根据马萨诸塞州协会的数据,林恩已经看到大量购房者从波士顿以北的其他地区定价,其中包括另一个门户城市:埃弗雷特,中等价位单户家庭自2012年以来已上涨86%,达到445,000美元。房地产经纪人。事实上,随着波士顿周边房价的进一步下滑,门户城市成为许多买家仍然买不起房子的少数几个地方。“整个波士顿都市区的房价都出现了相当大的反弹,这使得典型家庭或寻求购买的典型租房者能够负担得起的面积越来越少,”McCue说。

这些卫星城市虽然价格合理,但却拥有更大的公平住房潜力。“门户城市作为混合用途的城市中心发挥着至关重要的作用,”福尔曼说。由于城市的密集区被划分为密集的住房,并且在许多情况下,通过现有的铁路线连接到波士顿,如果州政府继续实施改善通勤铁路服务的计划,它们将为公交导向的住房和工作场所做好准备。他说:“我们可以让数万人在我们拥有良好铁路基础设施的地方生活或工作。”“如果你经常服务,那么这些铁路线就相当于一条10车道高速公路。”

然而,情况并非完全乐观。一方面,远离波士顿的门户城市没有享受相同的住房浮力:自2012年以来,皮茨菲尔德和韦斯特菲尔德的单户住宅价格分别仅上涨了16%和19%。福尔曼表示,自2000年以来,生活在人口普查区的城市居民人数比2000年大约翻了一番。“我们贫困率居高不下的马萨诸塞州只有少数门户城市和波士顿。”

不断上涨的房屋价值总体上背叛了我们城市中大大小小的不平等现象:随着价格在整个社区中攀升,低收入家庭可用的选择更少,最终集中在相同的几个社区,在那里它仍然足够便宜。“当一切都变得越来越贵,越来越少的地方可负担得起,我们确实看到越来越多的贫困和低收入家庭,”McCue说。

“当你看到伍斯特这样的市场表面看起来表现不错时,很多社区似乎都面临着严峻的压力,事情变得更糟,而不是更好,”福尔曼说。福尔曼说,研究向我们展示了社区在儿童发展中的重要作用,城市需要更多的资源来稳定和保护这些地区。

另一个问题是,这些住房收益是来自居民还是外部投资者。“在过去,这些三层车由他们的住户拥有,他们通过他们建立了很多财富,这也是人们从门户城市获得经济流动的部分原因,”福尔曼说。“但现在他们几乎都是投资者拥有的。”

福尔曼说,在一个非常常见的情况下,缺席的房东可能会在没有维护房屋的情况下尽可能多地从建筑物中挤出租金,然后在房屋严重失修后放弃房产。这不仅会从城市的库存中移除单元,而且还会威胁到附近的其他房屋 - 无论是从隔壁的火灾蔓延还是通过拖累邻近业主的房产价值。

与此同时,福尔曼表示,从严格的建筑规范开始,重建这些破坏的房产存在令人沮丧的障碍。根据MassINC的报告,在马萨诸塞州,如果改善价值达到建筑物原值的30%或更多,业主必须将整个房产带到代码中。当中位单身家庭售价为205,000美元时,并不难达到目标,就像菲奇堡一样。

“这些旧建筑现代化需要巨额资金,”福尔曼说。“而且他们中的很多人都拥有零散的所有权 - 他们已经[转变为公寓],所以在一栋建筑物中,你必须与数十名业主打交道才能做任何事情。”

尽管租金和房价上涨,但马萨诸塞州建设的高成本意味着许多开发项目在门户城市仍然不是特别有利可图。因此福尔曼强调,城市需要一种机制来恢复破坏的财产和资源来修复它们。

“尽管房屋价值正在上升,但他们还没有能够用三层楼取代三层楼,所以重要的是要保持我们在不断增长的地方拥有自然负担得起的库存,”福尔曼说。 。“因为生产一套经济适用房的新单位要比我们花费更多,理论上它应该获得该房产,并进行必要的维修。”

好消息是,一项新的联邦政府资助的激励措施,即2017年税收改革的一部分,可能很快会刺激更多的私人投资。在机遇区计划提供了很大的税收优惠,以谁投资在某些低收入地区的开发人员,以及约一半国家的138个指定的机遇特区的门户城市。“我们在很长一段时间内都没有看到类似的东西,人们认为[税收激励]加上对推广通勤铁路的兴趣可以真正提高规模,让开发商在门户城市及其市中心周围移动,”福尔曼说。

从那里开始,福尔曼希望看到对周边社区稳定工作的持续支持。“我们正在推动低收入家庭离开波士顿社区,他们将降落在门户城市社区。他说,有很多人正在购买这些社区的房屋,希望不再有相同的事情再次发生,社区改善,他们没有得到它的好处。“因此,如果我们最脆弱的群体在这些社区购买,我们应该尽一切力量确保这对我们来说是一个很好的投资,因为我们的历史不平等是财富,种族和种族。”

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