菏泽是说得最敞亮的 但也是最经不起推敲的

最近这几天，楼市又重新活泛了不少。

一城一策是个好东西，它给予地方城市以极大的回旋余地。

先是菏泽，而后是广州(楼盘)和珠海(楼盘)，三座城市密集释放出了一点松动的信号，如果算上年初的兰州(楼盘)，大概只有这4个城市敢在调控不断收紧的2018年释放出松动的信号的。

当然，这只是浮出水面的，更多的城市是只做不说。

大段的分析，相信各位早就看过很多了，我在这里简单聊一下这三个城市。

菏泽是说得最敞亮的，但也是最经不起推敲的。

它给出取消限售的理由是大量的棚改户买不到二手房，结果市场供应不足，二手房价格同比上涨。这里最大的硬伤有两点，一说你就懂。

1、棚改是为了消化新房库存，是帮助开发商解套，根本上为了缓解地方收入紧张。相比较新房给地方城市带来的收入，二手房交易环节那点税费才几个钱?

2、限售才执行多久?1年!!!受影响的二手房有多少?确切的数据我不知道，但绝对不超过2%，所以说，市场上绝对有足够的二手房供应的。结合第一点你也该清楚，大量的购房需求是沉淀在新房，再加上二手房供应是足够的。整个市场是不存在买不到房子的问题的。

那么这么着急取消限售的真实目的是什么?直接告诉你原因吧：是为了保住这些二手房房主。整个菏泽的房价现在都是在往下走的，手里有房的人着急啊!他们有负债，迫切需要卖房子套现。如果不帮他们，任由资产缩水，整个楼市的链条就会出大问题。

类似菏泽这种城市，产业很落后，人口在流失，棚改提振了一部分产业，减缓了人口流失，接下来还要继续。但取消限售只是权宜之计，因为接下来卖房子的人多了，二手房消化了很多需求，棚改就会面临需求不足的压力。

我在上一篇文章中也提过，现在调控追求的是平稳，这个平稳不是一味地给压力，也要兜底，目的是使房地产运行于一个相对安全的区间。这些是他们不方便说的，因为小老百姓(603883,股吧)的情绪，威力是巨大的，一个“买涨不买跌”就有可能导致覆水难收。

至于珠海，这个城市倒是颇为务实，为了不至于陷入被动，只是以口头的形式传递了松绑的信号，你要我问，很好解决，没有文件，接受采访也只说了一句“没有取消限购”，说的没错，社保门槛从5年降至1年，但还是在限购啊!

我在这里基本可以断定，明年还会有很多的微调出现，比如菏泽取消限售，它只解决眼前的问题，由此还会衍生出新问题，但新的措施不会踩红线。

至于广州，允许330以前的商办项目卖给个人，其实倒是相对合理。一线城市的需求是多元化的，小户型有总价低的优势，现在房价那么高，总有人愿意买。而且买商办用不了较高的杠杆，只要你愿意买，让市场自发去调节，对整体影响很小。

以上是关于近期楼市需求侧的一些个人观点。

至于开发商这边，实际上现在也是一点一点恢复信心。

11月30日，郁亮在云南抚仙湖举办的上海(楼盘)区域年度媒体交流会上表示，城市化仍在继续，房地产行业没有大问题，相比卖房以万元为单位，现在大量开展的新业务是以几块钱来计算的，转变有点难受。

据相关人士证实，万科已经暂停了在深圳(楼盘)开展的万村计划，并裁掉了一些负责租赁的员工，万科接下来要做的是聚焦。

习惯了捡西瓜，现在要捡芝麻，的确不舒服。

万科在土地市场大规模并购已经不是新闻了，活下去，还得靠房地产。

不仅是万科，其他龙头房企动作也不慢。

碧桂园、融创、恒大等房企最近这段时间都加紧在土地市场上扩张。

有接近碧桂园的朋友告诉我，碧桂园最近已经明确表示要加大投资，而仅仅在半年前，碧桂园还要求暂缓。

一向喜好并购不爱拍地的融创，近期也选择直接出手抢地了。11月26日和12月10日，融创两度出手，分别在杭州(楼盘)和上海拿下三块地。

信心源于融资放松。

10多天前，有通知下来，支持优质企业直接融资，这对于龙头房企来说也是利好，他们都是符合标准的企业。虽然现在还未实质性发力，但对市场来说，资金宽松的预期却是实实在在的，正是基于这一点，开发商们才会一点点恢复信心。

央妈也在转变，新工具TMLF推出，难不倒高明的地产商。

另一方面，需求端的房贷利率也在松动，全国房贷平均利率已经停涨，杭州、广州、武汉(楼盘)、南京(楼盘)和深圳等地房贷利率已经下调。

虽未形成明显宽松趋势，但贷款更容易，成本更低，已经是不争的事实。

政策在放松的路上小心翼翼地试探市场预期，市场主体也在一步步配合。接下来楼市预期怎么走，有两个观测点很关键，近期是年底的会议，再就是明年3月份的会议。

房地产的信心正在一点一点恢复，最敏感的刚需要密切注意

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