养老产业一定成为下一步的朝阳产业

12月28日，在全联房地产商会2018年会上，全联房地产商会名誉会长、清华校友房地产协会名誉会长聂梅生发布了《逆周期条件下房地产的新动能》的主题演讲。她认为现在逆周期的情况之下的调节，就是积极的财政政策和稳健的货币政策。在2019年，实施更大规模的减税降费;稳健的货币政策，说的就是要松紧适度，保持流动性合理充裕。这两件事都是房地产业界非常非常期待的。

聂梅生在中央经济工作会议后总结出中国现在面临五个新机遇，第一，加快经济结构的优化升级;第二，提升科技创新力;第三，深化改革开放，第四，加快绿色发展;第五，参与全球经济治理体系变革，这是整个中国现势下的新机遇。

土地制度终于迈出了实质性步伐

聂梅生认为，供给侧改革在房地产当中的突破，一定要在土地、融资、税费这三个方面突破才有可能。最关键的土地制度终于迈出了实质性步伐。

原来土地管理法当中，从事非农业建设使用土地的必须使用国有土地的规定，就是不必再转为非农建设用地，不必再转为国有，这件事情是一个非常重磅的改革。 第二，对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式由单位或个人使用。这件事情如果落实的话，应该说是土地制度改革迈出了实质性的步伐。

租房资产证券化举步维艰

聂梅生提出，租和购是两个不同的板块，现在没法并举。在租的板块当中，所有的政策支持、金融支持、土地支持，都没有落实。由于受制于租售品的畸形，刚性土地成本太高，如果下不去，房价下不去，提高租金也是不可能的。这种情况之下，租售比在合理范围应该是1比200，现在北京(楼盘)已经是800了，这个调下来，把土地费用调下来，租金不上涨的情况之下，才能实现。所以确实和供给侧改革的土地有关系。

另外，租金收益率太低，如果2%的租金收益率市场上形成良性循环，也没办法把租售并举不了。租房市场上缺乏投融资链条，它不形成链条。在租房领域里面，没有一个很好的完整的投融资链条，尤其是机构投资，持有率太低，产业集中度是没办法形成。

加之二房东占主导地位的情况下，资产证券化是举步维艰的。 光靠个人机构不能做起REITs。今年房地产的销售额，估计到最后还是要卖出差不多14、15万亿，租房那边别说多少万亿，一万亿都没有。这个差了10倍，无法并举。

长租公寓租金，一般比周边的租金要下浮几个点。就是养老公寓的租金比长租公寓的租金要高20%。 现在基本上租金收益率可以做到2.5到3块每平方米每天，但是高端长租公寓可能每平方米收益不到2块。

养老产业一定成为下一步的朝阳产业

关于养老产业，国家已经取消了三道紧箍咒，一是降低养老机构的准入门槛，第二，集体土地供养老用地，第三，自主开发项目会员制合法。从2017年开始，很多做的好的养老公寓已经是一房难求。所以这种情况之下，养老产业资产证券化的一些项目，就基本上是可期待的。

最后，聂梅生认为，AI、5G技术带领中国经济走出逆周期。聂梅生提出中国经济走出逆周期恐怕不再是互联网，是AI技术，是5G，这样两个技术可以带我们走出逆周期。房地产要走出这个逆周期，应该和科技产业第二大健康去联手，建立未来的美好生活。

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