所有人肯定都想预测预测2019年房地产市场

第一个工作日，2019年开始了，所有人肯定都想预测预测2019年房地产市场。

去年伟哥也做过这样的事：全文如下，现在看，准确率还不错，蒙对了不少。

关于2018年中国房地产市场的33个预判

既然蒙对了不少，那么2019年再延续这个思路，聊聊2019年的预测。前几天简单的梳理了一些，今天聊聊具体细节：

1：千万不要想着弯道超车，基本上是十超九翻，不论是个人买房还是企业拿地，在增量时代弯道超车有机会，但在未来可以预期的存量时代，保命比超车重要。

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2：2019年上半年会非常惨，全国看，房地产数据上半年会非常差，特别是一二线城市，已经不仅仅是2018年的小部分城市，2019年上半年大部分城市市场会出现肉眼可见的明显下跌。

关于2019年中国房地产市场的33个预判

3：房地产短期看政策、中期看政策、长期也是看政策。什么人口土地，都只是政策下的变量，政策决定一切。预测房价的都是骗子，因为政策是人为的。

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：2019年下半年楼市如何走?不知道，只能看政策， 目前看，政策已经出现了大量的宽松。

5：最关键的房地产政策是信贷政策，是认房又认贷+非普通住宅的豪宅标准。这两个政策不公开或者悄悄的调整，楼市就不会见底。

关于2019年中国房地产市场的33个预判

6：楼市什么时候见底?最主要的看环京、环深、环沪，特别是环京，如果出现人才政策，出现社保互认等政策，已经腰斩的市场有恢复的希望。

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：2019年政策会如何宽松?其中在11月伟哥就聊过政策最严的时间已经过去，调控政策已经见底，那么后续宽松也会此起披伏，当然最关键的政策不松绑，市场不见底。

8：尽量别买2018年挖坑的项目，2018-2019年建设的房屋质量历史最差，住房和城乡建设部近日发布了《2018年三季度建筑施工安全专项治理行动进展情况的通报》，文件里指出2018年前三季度，全国共发生房屋市政工程生产安全事故581起、死亡673人，比2017年同期事故起数增加58起、死亡人数增加49人，同比分别上升11.09%和7.85%。

9：2019年全国将频繁出现收房维权纠纷，因为房价不涨升值下调，过去忽视的小问题，都会被无限放大。收房别拉条幅将成为普遍现象。

10：

2016年是猪都能把房子卖出去，2017年难度逐渐增加，2018年对于营销人来说才是难度增加的开始，2019年难度会更大!

关于2019年中国房地产市场的33个预判

11：2019年房地产税肯定会继续有实际举措，这一点毫不怀疑。(2018年就说过，但举例落地依然很远)

12：城市选择很简单，除了3个核心京沪深，其实就是华东南京(楼盘)苏杭无锡(楼盘)合肥，华南惠州(楼盘)佛山东莞(楼盘)广州(楼盘)，华北其实就是环京和天津(楼盘)郑州，西南成都重庆(楼盘)。(2018年也这样)

13：房价大涨会调控，一旦大跌，维稳的调控也不会置之不理。政策的目标是维持稳定。从2018年12月开始，各种调整政策会不断。

14：限价政策会明显调整，2017年全国一刀切的堰塞湖导致很多高价盘销售后不能网签，最近都有放开，在2019年，限价政策会有明显调整，相比之前有明显放松的趋势。

15：那些城市安全?伟哥在几年前就聊过，对于中国房地产市场来说，最安全的城市就是二手房成交量占比超过一半的城市，只有二手房有流动性的城市，楼市肯定更容易反弹。何时反弹?看政策。

16：房地产从来不是一个孤立的行业，看房地产的发展其实有人说他是夜壶挺恰当，经济发展需要时。他就会刺激，不需要时，他就会调控。

17：地王项目入市难度依然非常大，特别是上半年，大部分地王依然会等待。亏损成为常态，特别是北京(楼盘)86宗限竞房项目，70%的地块都亏损已经成为定局。

18：抢人大战依然是二三线城市放松房地产调控最好的借口，人才的认定标准会越来越低。

19：租赁市场各种鼓励政策依然会频繁出现。但租赁市场的价格依然是春节后最让人头痛的事。

20：从房企的待售规模、2018年拿地规模看，2019年前3强依然是碧桂园、恒大、万科。

21：从拿地看，2018年住宅土地超过30亿的基本都非民企，趋势看，2019年全国销售榜单热点企业也集中在500-1000亿之间的非民企

22：排行榜数据虚假，闽系、浙系成为造假龙头，这些企业在批量的造假抢千亿房企融资，涨幅越快的企业，基本资金链越紧张。

23：热点城市的共有产权在远郊区出现弃购，政策出现微调。部分共有产权项目申购条件放宽。

24：房企继续多元化，创新概念寻找运用概念在二三线城市拿地。但这没什么卵用，拿地成本依然高位。

25：房企并购的步伐将加快，百亿级并购将出现多次。

26：未来新增规划的商办项目，开发商拿地意愿降低。

27：涉足租赁的企业继续出现倒闭，改造出租的企业拿房成本上涨迅速。

28：联合拿地依然是主流，热点城市拿地已经是联合体时代，几家企业围标将成为主流。

29：购房者的按揭贷款将有所宽松，特别是资金价格，一二线城市首套房贷款将在基准周围波动。

30:大量房企出现销售额同比持平的现象，上下波动10%将成为主流，2018年初冲刺的企业将在2018年初出现同比下调。

31:会出现几家所谓的百强房企资金链接近锻炼的个案，负债率高的企业压力在2019年上半年非常大。

32:一个字涨或者跌，不代表全国。既无法确定地产的宏观调控政策(这是政府的事)，也无法控制市场的资产价格趋势(这是市场本身的规律)，在2018年你如果没有花钱，那么你就赢了99%的人，2019年很可能是布局之年，特别是下半年。

33：整体看，2019年房地产市场将分裂行为最惨淡的上半年，与孕育机会的下半年。不论是购房还是拿地，下半年的机会均比上半年要好很多。(同2018年)，坚信房地产是夜壶。

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