今天就简单谈一谈2019年 我们必知的几个买房大坑

回望2018年，这一年注定是不同寻常的变化，经济发展经历了前所未有的变革、国内环境也发生了深刻改变，而作为大社会中的个体，我们的投资理念同样也要顺势而为、发生转变。

对于楼市投资而言，“蒙眼狂奔”的时代已经过去，随便买套房就能坐等升值暴富的好机会已经一去不复返了。

在楼市下行期，房产投资将更考验一个人的知识与判断，不同区域、不同房产的投资价值将出现大分化，如果你不幸入坑，非但不能保本升值，还要承受损失本金的风险。

那么，今天就简单谈一谈2019年，我们必知的几个买房大坑。

以前有“一铺养三代”的说法，可见商铺投资还是很有价值的，可惜现在却变成了“一铺毁三代”。

首先从宏观环境来看，随着互联网技术的发展，人们越来越青睐网上购物，天猫一个双十一的流量随随便便就能秒杀一个商场好几个月的收入，看看实体店不断倒下的新闻就知道商铺有多难过了。

所以，现在真正能赚钱的商铺，一定要是地段很好、人流量很大，而且极考验运营能力的。而不幸的是，这种商铺，往往是不出售的。

比如以万达为例，每个城市的万达基本都有两个部分组成，一部分是自持购物中心，万达就靠这个来发家;而另一部分是万达金街，其实就是用来销售回款、让散户填坑的。看看下面这个画风你就知道了：

而且，从商铺本身来看，前几年我们经历了一个大开发大建设的时代，无数商业地产拔地而起，目前已经严重过剩。

国家标准中商业人均面积在0.8-1.2之间较为合理，但如今我国多数城市早已超过安全线，一个居民小区附近甚至都有两三家商业地产，市场根本无法消化，所以并不具备什么投资价值，反而会成为负资产。

除此之外，商铺的投资成本也是很高的，一方面在房屋交易阶段，不会有各种税收优惠，一定是封顶征收;另一方面是在房屋持有阶段，水电煤都贵，物业费更贵，如果买下后常年租不出去，光是物业费的成本就吓死人。

而由于其前期投入比较高，所以一旦你上了这条船，如果中途再想反悔，那么这个成本可就大了。

写字楼与商铺一样，除了一线城市的CBD，写字楼其实已经严重过剩，空置率也在持续增加，一直处于供大于求的状态。

所以你一旦入手就要面临租不出去的风险，而即使能租出去，综合考虑各种成本，投资回报率其实也不高，也就最多和银行保本理财一个水平。

况且写字楼的转手税费实在太高，基本上达到了售价的30%左右，根本不是一般人能承受的起的，流动性很差，自然也没有多少升值功能。

尤其值得注意的是，像写字楼和商铺这种投资性产品，往往会受到多种因素的影响，比如经济周期、政府规划、后期运营等等，不确定性很大。

现在的经济大环境各位都感受到了，一旦经济下行，率先被抛弃的一定是写字楼和商铺。

所以我的建议是，一般人别轻易碰，如果自需，租就可以了，千万别买。

“不限购、不限贷、随便买、单价便宜、性价比高、无需摇号、随时可买”，公寓的卖点看似真的很撩人，比同地段住宅甚至可能便宜二分之一以上。但是，“买房子不是买菜，越便宜越好!”

买房买的是什么?不仅仅是居住功能，还有配套，整个决定了你的生活方式，如果前期买的时候贪图小便宜，后期交房之后各种烦恼将会接踵而至。

公寓尽管便宜，但用途本质上是SOHO，也就是在家里办公或者纯公寓式住宅，买了之后你就会发现，无法落户、孩子不能就近入学、同楼可能办公跟居住混合，环境乱糟糟的!

况且公寓的便宜很可能只是一种幻觉，从贷款压力看，公寓贷款上浮利率高、贷款年限仅为10年，比住宅差了不少;再加上税费高，转手成本大。所以流动性很差。

尤其是公寓目前正在面临政策风险，多地都出台政策规定新建公寓的销售对象和转手对象只能面向企业、不能面向个人，这样一来流动性就更差了。

这些年来，随着雾霾的加剧，投资旅游地产成为了一个炒作的对象。例如海景房等等一些以景点为噱头的房产，广告打得非常响亮，各种湾、各种墅、各种面朝大海、春暖花开，特别的好，然后等买了之后人家还能帮着打理，甚至可以帮着租出去，赚钱各种服务等等……总之，就是投资价值大大的有了。

但这个时候，你就要注意了，旅游地产未必有你想象的那么好。从基本面来看，这些地方主要靠观光客旅游或者是养老来支撑，这个产业经济发展的动力和活力还是很一般的，并没有坚实的基本面支撑。

其实大家可以看看这些旅游地产过去十年的表现，往往是一炒就起来，然后一不炒就掉下来，大起大落很是明显。

而且，讲真，中国目前的房地产环境和生活水平还没有达到国外那种水平，对于大多数人来说有的住就不错，旅游地产的意义不大，况且现有的旅游地产已经被过度开发了，太多的沿海楼盘，已经变成鬼城。

除此之外还有交易转手的问题，旅游地产其实是很难卖的，三亚(楼盘)这种旅游城市不同北上广等住宅稀缺的一线城市，这里的新房都卖不完，谁会想买你的二手房呢?

想买小产权房的人，都是想钻政策的空子。由于房价太高，就成为了不少低收入人群的冒险选择。

灰色地带之中，自然存在着诸多风险。

首先，由于买卖不合法，所以无法取得房产证，一旦起纠纷法律也无法保护你的权益;

其次，由于小产权房建设不需要经过审核，不排除房屋偷工减料的风险，到时候房子出了问题你想维权都没地方可找;

再次，如果房价上涨了，因为你没有产权证，房子没法合理上市，不能转卖给他人，自然也无法分享房子增值的红利;

最后，如果政府要拆迁改建了，那么你一分钱的补偿款也拿不到，即使有也是给原业主。所以，想买小产权房的人，我劝你还是慎之又慎。

关于小产权房能否转正的问题，我觉得大家还是别想了。

小产权房要是转正了，大家都能这么搞了，土地出让金收入从哪里来?地方资金从哪里来?而且这么多低价房突然入市，肯定会对现有住房市场产生巨大冲击。

总之，有恒产者才有恒心，只有真正有投资价值的“恒产”，才能给予你抵御风险的能力。

在这个面临诸多不确定的时代，我们应当擦亮双眼、谨慎投资，以安全为首要原则，避免陷入投资大坑，在这之后再考虑收益的问题，这样才能让我们在动荡的外部环境之中保全自身

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