现金流为王 利润率为辅 地产星探总结几大拿地避坑策略

拿地，向来是一门技术活。

无论房地产行业形势好与坏，从土地作为房企的生产资料而言，拿地始终是最重要的。正所谓“巧妇难做无米之炊”啊!

但是开发商闭眼睛抢规模的时代过去了，随随便便花几百万挖一个投资总监级别的故事也逐渐变成了历史事故。

拓展圈的工作压力更是与日俱增：

白天各种交通工具组合起来外出看地，晚餐继续上酒桌称兄道弟，回房还得挑灯将测算进行到底，周末也免不了把报告完善呈递;现在拿地连配资都得拓展搞定。坊间形容拓展口的“女人当男人用，男人当牲畜使”真的太不真实了，简直干得比狗还惨啊!

辛苦一年拿点地，一不小心掉坑里：做到清楚什么地不该拿比什么地该拿更重要。

2019年拿地的准则：现金流为王、利润率为辅。地产星探总结几大拿地避坑策略，与大家分享

no.1 不符合公司战略的不拿

制定了公司战略的企业，自有其内在战略逻辑。背离了公司既定战略方向的项目，不论好与坏都与你家无缘。如果硬着头皮拿下来，后面的麻烦必定接踵而至。

在公司战略发展目标以外的项目，首先面临的就是拿地之后的团队问题，需要组建一支公司现有体系之外的新团队来操盘项目，最大的不确定风险因素就是人的因素。背离了公司战略，整体体系必然无法支撑新项目的盈利目标。

比如战略规划深耕本地阶段的，必然具备区域的独有资金资源、人脉、客户画像及团队优势。拿地就围绕区域深耕去发展，非得跳出阶段性战略去了外地，若是碰一鼻子灰拿不着地还好点，不顾一切拿下来搞不好反而会伤了大本营的元气。

再比如坚持高周转战略阶段的房企，非得硬着头皮拿一批持有物业项目，玩不转经营先不提，恐怕连融资模式都跟不上，断了周转中的现金流，后果是不堪设想的。

如果做刚需产品线的房企，也不要去抢人家地王争头条，那是豪宅战略房企干的事。一时冲动，搞不好产品力跟不上到时候赔了买卖连吆喝都赚不到。

拿地，不光是简单的测算。公司对应的资金安排、人才储备、产品能力都要与目标项目匹配。这就是公司战略导向下去拿地的意义所在!

不符合公司战略的项目，绝对不拿!

NO.2 算不过账的不拿

开篇就强调了，闭眼拿地的时代过去了。在房住不炒的大环境之下，拿地必须算好细账，要以全开发周期的方式去算最终收益，还要算好整个过程的现金流。

算不过账的地坚决不拿：

1.招拍挂竞拍超过测算上限的

招拍挂项目测算比较简单，一般算好一个拍地最高价后才会去参加。2019年，坚持自己测算好的最高举牌价这个原则不能松，一旦竞买价格破了这个红线了，果断放弃。

2.二手项目报价算不过股东收益的

二手项目一般是协议定价，这里一定注意要刨除无法计税的费用科目算好项目利润，同时要刨除溢价后计算股东利润。达不到股东利润率要求的坚决不拿。2019年不要做试图赌房价上涨预期的判断，以免给自己挖坑。

不同于以往的拿时间换价格空间，当下房地产已经进入了长周期稳价格阶段，目前算不过账，大概率几年内的涨幅都抵御不了财务成本。

超出测算价的项目，坚决不拿!

NO.3 短期现金流不佳的不拿

2019年拿地测算一定要优先做现金流回正周期测算，现金为王的年代，项目自有资金回正周期越短越好，比利润还重要。特别是高杠杆高负债率的主。

2019年拿地测算一定要优先做现金流回正周期测算，现金为王的年代，项目自有资金回正周期越短越好，比利润还重要。特别是高杠杆高负债率的主。

短期现金流不佳的项目有很多种，不同的情况做好同样的准备：回避。

例如：

存在市场冰冻的区域：一定要深度调研市场，客观判断去化周期;

开发手续报建困难的：做好政府各口手续报批调研工作，比如存在控规调整的需要多久落地等;

另外还有存在拆迁困难的、存在融资不畅的等等。

结合公司综合能力，拿地前判断清楚能否在以上各种情况得以解决的周期内，通过项目融资渠道来实现现金流提前回正的。

现金流不佳的项目，千万别拿。

NO.4 存在政策变化风险的不拿

政策变化风险可大可小，但不得不防。

在拓展项目中如果遇到以下情况：

可能面临环评影响的、开发指标尚不明确的、项目所在区域控规正在重新编制的、商改住可能被叫停又没有办公市场支撑区域的商办项目等等。2019年遇到政策变化风险较大的项目，需要多长点心眼。

存在政策变化风险的项目，尽量不拿。

NO.5 存在司法纠纷的不拿

二手项目中，有些项目存在一些明理暗里的司法纠纷。

比如，原业主与外部有合作开发协议，后续投资边界不清或资金断了导致纠纷的;项目买卖中有历史土地或资产租赁协议未解除的;对外融资、高利贷等各种借贷关系利滚利难以清算的;一房多卖、超容积率违规建设的等等。

此类项目由于原业主无法脱身，也无财力人力去解决，往往较低价格便进行转让。在公开市场地价高启的环境下，这类项目往往会吸引很多拓展人，纷纷摩拳擦掌、跃跃欲试。

然而，涉及司法纠纷，随便一个官司就可以叫停导致项目长期搁置且回款无门。

司法纠纷解决之前，一定不拿。

NO.6 非核心区域的坚决不拿

房住不炒一定是长效机制，2019年不要抱侥幸心理，更不要被所谓的一些因城施策小动作打错了鸡血，没有刚需和改善市场的边缘土地坚决不碰。

核心地段除了一线城市、强二线城市，也包括一些中小型城市的核心区、优质学区、有绝对资源资金支持优势的重点开发区等地段。但如果是非核心地段的项目，建议2019年把分析做更透彻一点，谨慎参与。

综上，2019年拿地避坑的个人拙见。欢迎拓展人留言补充。

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