整个行业可能依然要延续去年下半年的寒冷

“销售的金额会回到13万亿这个数量级之上，13万亿多一点这个数量之上，销售面积也会从17亿平方米这个高位回落，这两个回落我相信在2019年一定会看到。”

2019年“奔向未来”丁祖昱评楼市年度发布会上，丁祖昱虽然认为房地产在2019年仍将成为中国经济的压舱师和稳定机，但接下来的预测，却把大部分的地产商都扔进了“冰窟窿”。他甚至建议开发商把刚需房都做成60平米，以满足购买力下降后的市场需要。

在央行降准之后，房地产也许并不能如期盼望到期望中的回暖。整个行业可能依然要延续去年下半年的寒冷。

壹

丁祖昱的预测来自三个判断。

首先是降准之后的资金流向。他认为，这些资金不会直接流向房地产，所以带直接成为楼市的利好。甚至他认为，2019年上半年可能是过去十年房地产压力最大的一个上半年。

其次，虽然政策可能都会有一些变动，但是房地产的调整才刚刚开始，不会因为一个两个政策的变动，特别不会因为放一点水市场就马上发生180度的折返。尽管，中央把权利很多的就房地产相关的一些权利都下放给地方了，让地方担起主体责任，维护当地房地产市场的健康稳定。一些城市的限购、限贷、限价、限售政策会松动，但总体仍然只是微调，不会立即让市场回暖。

再次，就是三四线城市在2018年下半年已经出现的成交量的下滑迹象。根据克而瑞的统计，三四线城市的成交量在去年的上半年到6月份，占全国市场的比例已经达到了69%。但是，到了四季度，比例已经下降到至67%，下降了2个百分点。他认为三四线城市的占比，在2019年会进一步下降10%。

所以，短期市场并不容乐观，还是要做好最坏的打算。为此，他建议开发商进一步优化产品，深入研究客户需要。包括为没有购买力的刚需客户开发60平米的住宅，以及为二胎家庭做适合他们需要的房子。

贰

对丁祖昱预测的房地产销售规模将在2019年大幅下降。

旭辉控股董事长林中并不认同。他直言，“虽然市场在下行，但是这个市场应该跟以前会不一样，所以也不会有大的恐慌，所以我相信市场19年会整体比较稳定，19年的表现应该比上半年会好一点，所以相信未来在中央的这个房住不炒，这个分城施策这种大的调控方向下，整个的地产未来是走向一个平稳增长的市场，我们对这个行业长期非常有信心。”

“第二个每年的丁丁的预测我都是很认真看的，认真听，但是我基本不按他说的做。”上海(楼盘)菩悦资产创始人、中南置地董事长陈凯戏言，这是因为丁祖昱的影响太大，会改变整个市场的预期。

不过，他也觉得成熟的房地产行业利润在不断降低。

“以后十个项目里面有两个挣大钱了，有6个项目基本上就是高于无风险利率。”他说。

而如家集团董事长孙坚却相信，丁祖昱的判断是对的，今年上半年的市场还会冷。

客观地说，对未来的房地产市场的预测确实很难。在去年的丁祖昱评楼市年度发布会上，大部分的预测都得到了印证。十条预言只错了两条，其中的一条就是对市场规模的预测上：“我预测了总规模微降，这个又错了，2018年虽然最后的宏观数据还没有出来，但是我们自己测算之后发现整个成交面积将接近17亿平方米，2017年是16.94亿平米，所以基本持平没有降，而总销售金额将达到近15万亿，2017年是13.3万亿，所以销售金额又有了差不多10%的上升。”

对大多数地产人来说，面对节节攀升的销售指标，今晚他们可能更多的是祈祷：丁祖昱关于今年市场的预测将是错的。

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