业界观点房价回归理性市场趋于平稳

1月3日，青岛市城阳公证处发布消息称，接青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局通知，暂停执行《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》，一时间，高新区暂时取消摇号购房成为热点。

刚刚过去的2018年，对于很多选择在高新区买房的置业者来说，都是难忘的一年。从“茶水费”、“房号费”满天飞，到摇号买房，再到2019年取消摇号……短短一年的时间，高新区楼市如同坐过山车一般。新年伊始，青岛市高新区暂停公证摇号购房，成为全国第一个暂停公证摇号的区域，也打响了2019年地方楼市调控微调的“第一枪”。

市场探访：购房者对大户型“不感冒”

1月8日上午，记者来到中欧国际城售楼处，与去年8月份记者来探盘时情况不同，售楼处大厅内前来看房的购房者寥寥无几，取消摇号并没有激发购房者的置业热情。在记者到达售楼处后，接待人员过了几分钟后才找来一名置业顾问，其他工作人员则聚在一起看手机。“现在高新区暂时取消摇号已经过去几天了，但我们售楼处的销售情况变化不大。”一名置业顾问告诉记者，其实暂停摇号是对当下高新区楼市销售的调整，不能说楼市冷了，只是一个阶段性的变化，“我们项目还有一些大户型在售，目前高新区住宅市场还是以大户型为主，优质中小户型已经被之前通过摇号选定的客户买走。”置业顾问表示，中欧国际城目前在售160平方米大户型，均价1.3万元/平方米左右。这一价格对刚需购房者来说，总价偏高，并不在他们的接受范围之内。

“不用摇号了是不是房子能好买?像我们这些准备买房的人，第一个想到的就是高新区房价能不能再降一些?”前来看房的李女士告诉记者，2018年她两次参与过高新区的摇号，可能是因为从众心理，看大家都去摇号心里着急，也因为高新区的确是块“价格洼地”，所以每次摇号李女士都满怀期待的参与，希望能摇上号选上自己看好的房子，但无奈每次都落空。“现在暂停执行摇号了，今天我来这边把周边楼盘又转了转，发现看好的房子大都已经被选走了，目前还剩下在售的又都是大户型，高总价超出购买能力，不符合我的购房预期。”李女士对于高新区的热情日渐降低，她提到，高新区利好已经进入了“乏力”期，虽然地铁、高铁站等利好进入了兑现期，但这些利好已经被说了好几年，吸引力正在慢慢降低。

从“一房难求”到“房比人多”

“高新区公证摇号购房的规定是去年6月份出台的，当时主要是楼市太火爆了，一房难求，出现了买房需要交‘茶水费’‘买号费’等市场乱象，政府为了规范市场不得已采取了摇号的办法。”某房产中介小吴告诉记者，“但是，摇号的规定执行以来，高新区楼市的供需关系很快就发生了逆转，摇号也就没必要了。”

记者了解到，随着去年房地产调控趋严，楼市降温，地产商资金链趋紧，为了加快回款，房地产商加快推盘力度，高新区也不例外。保利紫荆阁、新城红岛湾、新城·云樾晓院、世茂·璀璨公园、融创红岛湾等多个新盘在去年下半年集中入市，导致“一房难求”的局面一下子得到了缓解。

近日记者来到新城·云樾晓院售楼处，项目在售户型建面113平方米、140平方米、147平方米，带装修，售楼处现场并没有吸引多少置业者前来咨询。此外，融信西发·海月星湾高层户型建面118平方米至148平方米，两栋建面39平方米和49平方米LOFT公寓，均为装修交付;星雨华府推出洋房及高层产品共384套，洋房建面为143平方米、165平方米套四户型，高层建面为105平方米、125平方米、140平方米户型，带装修交付;保利红岛湾推出联排别墅，主力户型为220平方米;碧桂园翡翠城项目户型建面为117平方米、143平方米、227平方米;腾讯双创小镇预计2021年10月份交付，均价1.58万元/平方米，主力户型为107.84平方米至159.28平方米;新城红岛湾项目为小高层，主力户型为137平方米至230平方米。

从目前市场的需求情况来看，刚需置业占多数。小吴还介绍说：“因为高新区的楼盘严格执行限价，去年房价每平方米在1万元到1.5万元之间，而周边的城阳区域楼盘单价都突破2万了，可以说，高新区是青岛楼市的价格洼地。但是，这两年调控政策一直执行得非常严格，升值预期落空后，投机客纷纷离场，剩下的主要是刚需族。”

据悉，去年实行公证摇号之初，虽然市面上摇号人数与房源比出现了23:1和16:1的热销楼盘，但在楼市调控政策的作用之下，降温如期而至。2018年12月，摇号人数与房源比进一步下降，甚至出现“房比人多”的现象。2018年12月22日，青岛市城阳公证处公告称，鉴于新城红岛湾七号地块的6栋楼报名人员数量与可供房源数量比例低于1:1，根据规定终止此次商品房销售公证摇号。

业界观点：房价回归理性市场趋于平稳

克而瑞青岛区域首席分析师张则涛表示，2019年房地产调控总方向仍坚持平稳健康发展，夯实城市主体责任，接下来将进入一个趋于平稳理性的时期。从目前形势看来，青岛房地产市场二三季度可能会出现一个困难时期，之后将会趋于稳定。人口的流动和集聚，区域房展的方向将会继续影响房地产市场的走向，对2019年市场总体情况依然比较看好。

青岛锐理数据总经理马光明表示，2019年是回归理性，积极调整的一年。首先，2018年高新区限价较低，三四月份高新区二手房均价每平方米16000—17000元，新房均价每平方米12000—13000元，倒挂现象严重，以至于新房市场火热。而现在二手房降价周期已过，新房也大多完成年终计划，所以市场回归理性，暂时取消摇号也是顺应市场变化的一种方式。

其次，对于刚需族来说，现在也是理性购房的好时机。投资型购房者买房欲望降低，这对于刚需族来说，意味着市场将有更大空间。最后，马光明预测2019年金融和信贷政策会放松，这对于有房贷的置业者来说，还贷购房成本将会下降。

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