分飙涨的三四线部城市涨不动 也会有回调的风险

“2019年房市主要矛盾已经从过去的房价过快上涨，变成了过快下滑”。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌的这段话是在公开会议上发表演讲时提到的，他同时还说，它“体现在销售、投资、房价方面的下滑”。

进入2019年，对于房地产市场的降温，市场上市有共识的，猫哥身边讨论房子的人已经相较去年少了很多，买涨不买跌，股市房市都一样。

2019年，是否会像顾云昌所讲的那样“过快下滑”呢?

01

房价下滑的很厉害吗?如果从70城的统计数据来看，倒还没有过快下滑的担忧。

新建商品房的价格增速是放缓的，三四线城市的上涨幅度已经很温和了，而15个热点城市(住建部确定了16个热点城市，其中苏州(楼盘)不在70城的统计范围内)的环比数据涨幅在2个点以内，像天津(楼盘)、厦门(楼盘)、深圳(楼盘)的新建商品住宅价格环比是下降的。

不过在二手房方面，更显示出了一定程度上“房住不炒”的威力，部分城市出现了“快速下滑”的迹象。

10月份14个城市下跌，其中7个是热点城市;而到了11月份，16个下跌城市中，有11个是热点城市。

这三个月中，京沪津厦四个城市已经是连续下跌，其中尤其是以厦门最为“亮眼”，新房二手房齐跌。

2017年开始，作为计划单列市的厦门已经跌出“新一线城市”的名单中了，但房价却是节节攀升，并在2017年中达到了一个高峰。但是进入2018年开始，厦门的房价就进入到了一个阴跌的过程之中，而到了2018年后半年，这种下跌加剧，“财不配位”被认为是下跌的元凶，因此厦门也被称为全国房价的“泡沫之王”。

房住不炒嘛，涨足了的城市，自然也就有回调的空间了。

02

不过，如果认为“房住不炒”就是房价一定要跌，那就有点离谱了。

猫哥带大家看一则“廉洁四川(楼盘)”1月9日发布的一则监察调查决定，中粮置地成都公司原总经理熊启中严重违纪。

通稿中在宣布其违纪事实中提到“违反工作纪律，违规对在售房源降价销售”，而对其行为的定性上来看——“工作上弄虚作假，置公司利益于不顾，人为控制房源，突破底价销售，严重扰乱市场秩序，背离了“房住不炒”这一基本原则”——熊启中大概是第一个行为触及“房住不炒”原则而被调查的国企干部。

熊启中2007年进入中粮后，曾任职于中粮地产(000031,股吧)成都公司，2012年转任中粮置地成都公司总经理，2016年11月就已经接受了行政免职处分，2018年6月就开始接受纪委监委的调查。

那么其“严重扰乱市场秩序”的行为正好与“房住不炒”提出的时间点也就是前后脚的功夫。

“房住不炒”，追求的不是大涨也不是大跌，而是“稳”。这点猫哥已经强调过很多次，箱体波动是未来房价的主旋律。

所以，在市场趋冷的时候，“因城施策”“权责下放”对于地方来讲，是一把新的尚方宝剑，在地方上有更大的政策空间的时候，对于地方房地产市场的调控政策就可以自行“下手”，所以市场调控也更加微观了。

比如近期的菏泽取消限售、广州(楼盘)放松商住、海口开始“抢人”、杭州(楼盘)有了“接力贷”、青岛(楼盘)市高新区放弃了摇号，连衡阳(楼盘)市的“取消限购”政策文件都进行了“一日游”。

03

市场如此，2019年，房地产商的大洗牌是一定的，大量房企开始去地产化，起码在名字上已经开始将“地产”拿掉了。正如顾云昌所说的“下滑”，除了包含房价的下滑，还包含销售和投资的下滑，而这些“下滑”对于开发商来讲，算是比较致命的因素。

虽然2018年销售额过千亿的公司创了纪录，但从全年的业绩走势来看，一季度市场表现相对平淡，二季度之后，得益于一些热点二三四线城市的持续火热，房企销售业绩迎来小高峰;自第三季度开始，百强房企整体销售规模减速明显;第四季度“金九银十”风光不再，截止12月末，百强房企单月业绩的同比增速已从7月近60%的高位大幅回落至21%左右。

而在投资方面来看，2018年的地产投融资还是很紧张的。据CRIC不完全统计，2018年85家典型房企融资总额为11920亿元，同比下降11.09%，其中国内贷款下降，个人按揭贷款下降，利用外资仅过百亿，而上升的部分，仅是企业自筹资金和定金预收款，钱进不来，怎么谈前景都有点虚。

所以，现在很多地产公司其实年关难过，分化严重，“马太效应”显露无疑。

上周就有媒体爆料南京(楼盘)某地产开发商自杀，而据说压垮他的最后一根稻草，就是缺钱。自杀的当然是少数，更多的是因为资金链断裂宣告破产，而一些地位尴尬的公司，要么转型发展第二主业，要么干脆剥离放弃地产业务。

所以，新城控股的高管预测，“房地产市场格局朝着“寡头化”趋势发展，90%的中小房企会退出地产项目，到2020年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上”。猫哥觉得这个观点还是比较靠谱的。

这些小趋势让很多刚需家庭或者还考虑投资房地产的人很抓狂，要不要买呢?

有一些风险，猫哥还是要不断提醒大家：

“房住不炒”会越来越严，所以请大家管理好预期，大涨周期短期是看不到的，即便有收益也是长时间的低收益，像杭州那样摇到号隔半年就挣几百万的套利机会很少了;

控制好杠杆，有些炒房团会告诉你申请几十张信用卡，套现炒房，牛市可用，熊市还是多看看自己的现金流吧，因此断供的案例很多了。

现在买房还有个大坑需要避开：关注中小房企，避免因资金链断裂而产生烂尾的风险，如果不幸买到这种房产，真的很麻烦，除了开发商也请大家关注物业，未来决定房产价值的诸多因素中，好物业会有很多的加分，当然同时在理财市场，也要注意中小房企的债务违约风险;

棚改红利期的尾声临近，分飙涨的三四线部城市涨不动，也会有回调的风险。

不过，也不要指望在2019年产生大跌暴跌，毕竟猫哥也科普过，《假如房价跌50%》这样的结果，我们承受不来。

　　免责声明：本文由用户上传，与本网站立场无关。财经信息仅供读者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。 如有侵权请联系删除！