进入2019年，惠州新房市场转冷，不少新盘优惠停止后，市场观望氛围持续蔓延。然而刚刚过去的2018年，惠州新房成交量达到了14.89万套，比上年增长了11.2%。相比较深圳新房成交量为2.94万套，惠州成交量是深圳的五倍，而价格则只有深圳的五分之一。
据乐有家研究中心监测惠州市房产管理局数据显示，虽然2018年惠州成交量为14.89万套，环比上涨了11.2%,但是细看各月的成交量不难发现，高峰期在去年上半年出现后，从8月开始，市场就开始走下坡路，尤其是传统的销售旺季“金九银十”都没有出现，甚至年末连深圳都出现了成交翘尾行情，惠州的表现却是逐月走低。
惠州新房均价同样是走势平稳，在经历2~5月的一段小幅度上涨后，基本持续小幅度下降，甚至在12月时，成交价跌破了万元大关，为9966元/平方米。2018年惠州新房均价和2017年基本持平，成交均价为1.08万元/平方米。
对于惠州来说，目前主要还是依靠深圳客。据乐有家成交数据显示，在2018年惠州购房者中，现居地为深圳的占比59%，东莞占12%，惠州的本地购买者占21%。
乐有家研究中心相关负责人对中国房地产报记者指出：“深圳房价是惠州的5倍左右，相对较低的价格依然是吸引深圳购房者的主要原因之一。在深惠交通便捷发展、惠州楼市调控政策相对宽松的情况下，惠州楼市抢占了深圳的大部分一手住宅购买力。”
此外，随着粤港澳大湾区的春风吹起，越来越多的投机购房和深圳客之外的外地客涌入置业，这也使得惠州新房市场滋生了不少投资需求。
为了抑制不断上涨的投资需求，去年7月，临深的惠阳、大亚湾市场，以及滨海的惠东，面对港深乃至境外客户不断集聚的情况，分别下发规范境外机构和境外个人购房的相关通知规定，重申国家对于境外人员在内地购房的政策要求。随后11月，惠州市房产管理局更是发文强调境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。
这些投资需求如同潮水般，来的快，走的也快。但是对于主力群体刚需购房者来说，市场却并非十分友好。各家银行资金成本一直明显上涨，且在房地产调控政策持续收紧的情况下，信贷政策从过去的有折扣到全面收紧并上浮成为了2018年态势。
目前惠州首套房贷利率最高上浮50%，二套房贷利率最高上浮55%。与之同步的，银行方贷款审批、放款的速度也进一步放缓。购房成本上升，使得刚需购房者观望心理增强。
受政策环境以及整体经济走向等诸多不确定性因素影响下，2018年大部分投资客已经转到自持观望状态。尤其是受区域外投资客影响较深的惠湾、滨海区域进入下半年以来，表现皆不如之前。加上刚需购房者因为购房成本不断上升，观望情绪也十分浓厚。
惠州中原地产资源策略研究中心数据显示，惠州多个区县的成交量同比下跌。成交主力大亚湾就下跌了1%,而以往的成交大户惠东县去年新房成交面积只有127万平方米，同比大降21%;博罗县新房成交量为246万平方米，同比下降了20%。
事实上，为了促进销售，从去年9月之后，开发商也大打价格战，除了推出特价房源、一口价这类普通的促销方式外，还有“10万元买房”，送车位、物业费等各式各样的名目。
某大型房企惠州营销负责人直言：“2018年的销售并不容易，市场的积极性不够，我们不得不在价格上进行一定的让步。同时还要利用一二手中介联动，带深圳客来看房。我们的项目主要买家还是深圳客，价格低是最大的优势。”
另一位刚需盘的营销总监表示：“说实话，如果不依靠打折促销售，年底这波业绩是无法完成的。本来集团那边对于惠州市场就看得十分重要，因为去年深圳盘没有卖出想要的成绩，就想依靠惠州这边拉高业绩。我们现在就希望2019年的市场氛围能有所改变，不然接下来一年也怕是十分艰难。”
值得注意的是，2018年开发商推货十分积极。据乐有家研究中心数据显示，2018年惠州市一手住宅供应面积(即预售面积)达1788万平方米，环比增长25%;供应量超16万套，环比增长19%。2018年一手住宅供应量为近5年来最高，供应量可以很好地满足市场需求。
惠州中原地产数据也显示，截至2018年12月底，惠州最新库存为1276万平方米，同比上升39%，去化周期为10.91个月。2018年供求比为1.22，逐渐走向了买方市场。