集体诉讼可以改变房地产佣金

华盛顿 - 几十年来，房地产市场最具影响力的反托拉斯诉讼可能是几十年来最严重的反垄断诉讼，全美房地产经纪人协会和四家最大的房地产公司被指控通过强迫他们支付佣金来系统地过度收取房屋卖家的费用。代表他们家的买家的代理商。

在芝加哥联邦地方法院提起的集体诉讼案重点关注NAR强加的规则。该规则要求在本地多重上市服务(MLS)上列出卖方财产的经纪人向买方代理人提供“不可转让的报酬”。也就是说，一旦房屋卖家在列表中同意特定的佣金分割，买家就不能在以后协商他们的代理商拆分到较低的价格。诉讼称，该诉讼要求“买方在竞争激烈的市场中承担由买方承担的费用”，买方直接为其代理人提供的服务付款。

在海外市场，对于买方代理商没有这样的强制性赔偿规则，总佣金成本往往较低 - 例如在英国平均为1%至3% - 而这里普遍存在5%至6%。该诉讼声称，如果美国的买家可以直接与他们选择代表他们的代理商谈判费用，那么费用将更具竞争力并且更低。今天，许多美国买家都没有意识到他们的经纪人的佣金分割。

卖家通常知道这个百分比，因为他们在上市合同中同意这个百分比。但他们可能想知道：为什么我需要支付买方代理人的费用，他可能正在协商我在交易中的利益?此外，在买家经常搜索并找到他们想要在线购买的房子的时候，买家代理商的赔偿是否应该减少，而不是停留在2.5%到3.0%的范围内?

除NAR外，该诉讼还将RE / MAX Holdings Inc.，Keller Williams Realty Inc.，HomeServices of America Inc.和Realogy Holdings Corp.列为共同被告。NAR拥有130万会员，是该行业最大的贸易集团。被指名为被告的四家房地产公司是庞然大物：特许经营者凯勒威廉姆斯在美国和加拿大拥有约180,000名代理商;RE / MAX拥有120,000名代理商;Realogy包括Better Homes and Gardens，Century 21，Coldwell Banker Real Estate和ERA等品牌;HomeServices of America是Berkshire Hathaway的附属公司，其中包括Long和Foster Real Estate以及Edina Realty等地区性公司。

该案件的原告是Christopher Moehrl，他在2017年使用RE / MAX经纪人出售房屋以列出房产;买方由Keller Williams代理。Moehrl支付了6%的佣金总额。只有不到一半，2.7%，去了买方的经纪人。如果Moehrl的案件被证明是集体诉讼，那么受影响的卖方的潜在数量将是巨大的。它包括在过去四年中与MLS在这些大城市地区列出的房屋有关的经纪人佣金的卖家：华盛顿特区;巴尔的摩;克利夫兰;达拉斯;丹佛;底特律;休斯敦;拉斯维加斯;迈阿密;费城;凤凰;盐湖城;弗吉尼亚里士满;坦帕，奥兰多，萨拉索塔和英尺。迈尔斯，佛罗里达州;夏洛特和北卡罗来纳州罗利;德克萨斯州奥斯汀和圣安东尼奥;俄亥俄州哥伦布市;和科罗拉多州科罗拉多泉。

NAR副总裁曼蒂尔·威廉姆斯称该诉讼“毫无根据”并称其“含有大量虚假索赔”，但他没有提供具体细节。四家房地产公司的代表拒绝发表评论。但一些房地产经纪人表示，该诉讼可以拆除现在存在的赔偿制度。马萨诸塞州沃尔瑟姆的Lamacchia Realty的经纪人所有者安东尼·拉马基亚说，如果诉讼成功，“它基本上会破坏买方代理，这不符合买方或卖方的最佳利益。”Lamacchia认为，即使在买家经常在网上寻找房屋的时代，买方代理人在管理合同谈判，提供战略建议和指导客户完成关闭过程中也具有重要作用。

一些经纪人质疑诉讼中的指控，例如买方代理人拒绝展示低佣金分割的房屋。Eldorrado芝加哥房地产经纪人Alexis Eldorrado告诉我，“实际上，如果买家找到了他们想要的地方并且有兴趣看到它，NAR的道德准则要求代理商展示它。”

[披露：在2017年出售房屋后，如果集体诉讼获得认证，我是潜在的集体成员。为了避免任何感知的利益冲突，我将退出课堂。]

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